Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự
MỘT SỐ TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN:
– Vụ việc thứ nhất:
Quyết định số 58/2011/DS-GĐT ngày 21-01-2011 của Tòa dân sự TANDTC:
NHẬN THẤY:
Tại Quyết định số 71/2010/KN-DS ngày 1-9-2010, Chánh án Tòa án nhân dân tối cao đã kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 494/2007/DSPT ngấy 4-9-2007 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang; đề nghị Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và Bản án sơ thẩm số 45/2007/DSST ngày 15-5-2007 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh An Giang; giao hồ sơ vụ án Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh An Giang xét xử sơ thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật với nhận định:
Nguồn gốc diện tích đất có tranh chấp là của vợ chồng bà Linh được thừa hưởng của cha mẹ. Ngày 26-11-1983, bà Linh chuyển nhượng cho ông Nhơn 666m2 (18 x 37m) với giá 3,2 chỉ vàng 24K mà không có sự đồng ý của chồng là ông Khải, nên ông Khải khiếu nại yêu cầu ông Nhơn trả lại đất. Tại Ban tư pháp xã, ông Khải và ông Nhơn thỏa thuận: ông Khải trả ông Nhon 20 giạ lúa, ông Nhơn trả lại đất, nhưng ông Khải không thực hiện. Tại Quyết định số 27/QĐ-UB ngày 19-4-1986, Ủy ban nhân dân xã An Hòa đã công nhận quyên sử dụng diện tích đất cho ông Nhơn. Các bên không khiếu nại. Năm 1990, ông Nhơn chuyển về Đồng Tháp sinh sống nên nhờ bà Ngẫu (là chị vợ ông Nhơn) quản lý giùm. Ngày 9-4-1991, mặc dù không có mặt ông Nhơn và không có ý kiến của ông Nhơn, nhưng ông Khải, bà Linh, bà Ngẫu làm giấy sang nhượng phần đất thổ cư của ông Nhơn cho ông Long với giá 1.600.000đ (giấy có xác nhận của tự quản ấp). Vì vậy, Tòa án phúc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Khải, bà Linh, bà Ngẫu với ông Long vô hiệu, nhưng do ông Long đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng nhà kho và đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên (trong đó có cả diện tích của ông Long) cho Doanh nghiệp tư nhân Tấn Hưng, nên Tòa án cấp phúc thẩm buộc những người xâm phạm quyền lợi của ông Nhơn phải trả giá trị cho ông Nhơn là có căn cứ và phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, khi đánh giá lỗi và xác định bồi thường thiệt hại thì Tòa án các cấp lại cho rằng bà Ngẫu đã chết nên trách nhiệm bồi thường thiệt hại thuộc về ông Khải, bà Linh là không đúng. Trong trường hợp này, bà Ngẫu là người có lỗi đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc quyền sử dụng của mình và hưởng lợi bất họp pháp, nhưng do bà Ngẫu đã chết, thì những người thừa kế của bà Ngẫu phải có trách nhiệm, Tòa cấp phúc thẩm chưa xác minh khi bà Ngẫu chết có những tài sản gì để lại và ai là người thừa kế tài sản của bà Ngẫu, để từ đó xác định ai là người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại thay cho bà Ngẫu.
Ngoài ra, ông Long chỉ tình nguyện hỗ trợ cho ông Nhơn 30.000.000đ khi được công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng Tòa án cấp phúc thẩm vừa buộc ông Long phải bồi thường cho ông Nhơn 112.626.000đ, vừa công nhận sự tự nguyện của ông Long hỗ trợ cho ông Nhơn 30.000.000đ là không đúng với ý chí của ông Long, không phù hợp với thực tế.
Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tối cao nhất trí với quyết định kháng nghị của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
XÉT THẤY:
Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì nguồn gốc đất đang tranh chấp giữa ông Nhơn với anh Long là của vợ chồng ông Khải và bà Linh. Ngày 26-11-1983, bà Linh chuyển nhượng cho ông Nhơn 666m2 (18 x 37m) với giá 3,2 chỉ vàng 24K mà chưa có ý kiến của ông Khải. Do đó, ông Khải khiếu nại đến chính quyền địa phương yêu cầu ông Nhơn trả lại đất. Tại Ban tư pháp xã, ông Khải yà ông Nhơn thông nhất ông Khải trả ông Nhơn 20 giạ lúa, ông Nhơn trả lại đất, nhưng sau đó ông Khải không thực hiện.
Tại Quyết định số 27/QĐ-UB ngày 19-4-1986, ủy ban nhân dân xã An Hòa đã công nhận quyền sử dụng đất diện tích đất cho ông Nhơn. Các bên không khiếu nại nên diện tích đất nêu trên thuộc thẩm quyền sử dụng hợp pháp của ông Nhơn. Năm 1990, ông Nhơn chuyển về Đồng Tháp sinh sống, nên nhờ bà Ngẫu (chị vợ ông Nhơn) trông coi, quản lý giùm. Ngày 9-4-1991, ông Khải, bà Linh, bà Ngẫu lập giấy tay sang nhượng phần đất nêu trên cho anh Long với giá 1.600.000đ (giấy có xác nhận của tự quản ấp). Như vậy, giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Khải, bà Linh, bà Ngẫu với anh Long vi phạm điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 122 Bộ luật dân sự nên bị vô hiệu theo Điều 128, và Điều 134 Bộ luật dân sự. Tuy nhiên do anh Long đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên cho Doanh nghiệp tư nhân Tấn Hưng nên khi giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 137 thì cần xác định lỗi của ông Khải, bà Linh, bà Ngẫu, anh Long để bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, hiện bà Ngẫu đã chết nên khi giải quyết vụ án, Tòa án cần căn cứ theo Điều 62 Bộ luật tố tụng dân sự và Điều 637 Bộ luật dân sự để giải quyết theo quy định của pháp luật. Khi giải quyết vụ án, cần lấy ý kiến chính của anh Long về việc hỗ trợ cho ông Nhơn để giải quyết theo quy định của pháp luật.
– Vụ việc thứ hai:
Quyết định số 459/2009/DS-GĐT ngày 25-9-2009 của Tòa dân sự TANDTC:
XÉT THẤY:
Căn nhà 24, đường 35, thuộc thửa đất số 525 tờ bản đồ số 27, do vợ chồng cụ Cón và cụ Bảy tạo lập. Cụ Cón chết năm 1994 và cụ Bảy chết năm 1982, đều không để lại di chúc. Sau khi hai cụ chết, sáu người con của cụ Cón và cụ Bảy là Gái, Dễ, Út, Mai, Hơn và Trừ (ông Trừ đã chết có vợ và hai con là Hồng và Lâm) đã thỏa thuận cho ông Hơn là đại diện đứng ra quản lý, sử dụng và kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản. Ngày 31-10-2005, Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC798045 cho ông Hơn là đại diện thừa kế được sử dụng 148,3m2 đất, thửa 124, tờ bản đồ số 27, trên có căn nhà 84, l m2 (BL 42). Ngày 19-10-2007, bà Dễ, bà Út, bà Mai và ông Hơn đã đến Phòng công chứng số 3 Thành phố Hồ Chí Minh ký bản “Thỏa thuận phân chia tài sản”, trong đó xác định tài sản nêu trên là di sản của bố mẹ để lại, nay bà Dễ, bà Út, bà Mai đồng ý cho ông Hơn toàn bộ kỷ phần của mình, đồng thời các bên cam kết ngoài họ ra, cụ Cỏn và cụ Bảy không có người thừa kế nào khác (BL 44-46). Ngày 13-12-2007, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức với tư cách là người được Chủ tịch ủy ban nhân dân quận Thủ Đức ủy quyền đã ký xác nhận phần thay đổi trong Giấy chứng nhận số AC798045 ngày 31- 10-2005 (BL 41). Sau khi có bản thỏa thuận trên, ngày 18-12-2007, tại Phòng công chứng số 3 Thành phố Hồ Chí Minh, ông Hơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) với bà Mai, trong đó thể hiện ông Hơn đã chuyển nhượng cho bà Mai 148,3m2 đất cùng tài sản là căn nhà số 24 đường 35, khu phố 7, phường Hiệp Bình Chánh. Khi phát hiện thấy ông Hơn chuyển nhượng nhà đất nêu trên cho bà Mai thì bà Gái cùng vợ con ông Trừ, bà Dễ, bà Út, bà Mai đã làm đơn khởi kiện đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền giữa bà Mai với ông Hơn. Quá trình giải quyết vụ án ông Hơn thừa nhận ông không mời bà Gái tham gia vào việc ký “Thỏa thuận phân chia di sản” nêu trên vì bà Gái không đồng ý cho ông bán nhà đất. Còn bà Dễ, bà Út, bà Mai cho rằng có ký vào bản thỏa thuận vì ông Hơn nói để ông làm sổ đỏ cho ông chứ không nói mục đích sang tên để chuyển nhượng (BL 87-91).
Như vậy, các bên đều thừa nhận di sản của cụ Cón, cụ Bảy để lại cho sáu đồng thừa kế được hưởng, nhưng ông Hơn đã cố tình không mời bà Gái và các thừa kế thế vị của ông Trừ tham gia, nhưng lại xác định chỉ có bốn người được thừa kế di sản là việc làm gian dối đã vi phạm nghiêm trọng đạo đức xã hội, vi phạm pháp luật. Tại bản thỏa thuận không thể hiện bà Dễ, bà Mai, bà Út, ông Hơn xuất trình các tài liệu chứng minh số tài sản trên chỉ có bốn người được thừa kế và công chứng viên cũng không kiểm tra xác minh ngoài bốn người này có ai khác cũng là chủ sở hữu tài sản trên mà đã ký xác nhận cam kết của các đương sự và chứng nhận là: “Sau khi thực hiện niêm yết nội dung thỏa thuận phân chia di sản tại Ủy ban nhân dân phường Hiệp Bình Chánh từ ngày 18-9-2007 và Phòng công chứng số 03 không nhận được khiếu nại, tố cáo nào liên quan đến việc có thêm người thừa kế khác hoặc liên quan đến di sản” là vi phạm Điều 49 Luật công chứng quy định về công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Do vậy, tờ “Thỏa thuận phân chia di sản” tuy có công chứng nhưng có vi phạm cả hình thức lẫn nội dung.
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hơn và bà Mai, xét thấy: Trên phần đất mà ông Hơn chuyển nhượng cho bà Mai có căn nhà là di sản của bố mẹ ông Hơn để lại cho ông Hơn và năm người khác, nhưng hợp đồng chỉ ghi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền trên đất) là không chính xác. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng này là nhà và đất do bố mẹ ông Hơn để lại nên ông Hơn không có quyền tự ý chuyển nhượng. Giấy chứng nhận ngày 31-12-2005 của Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức có nội dung: Ông Hơn là đại diện thừa kế của cụ Cón, cụ Bảy được sử dụng số tài sản trên (BL42), chứ không phải công nhận cho ông Hơn là chủ sở hữu nhà đất. Do đó, ông Hơn không được toàn quyền định đoạt tài sản để đem chuyển nhượng nhà đất khi không có ý kiến của các đồng thừa kế khác; nay các đồng thừa kế yêu cầu xin hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông Hơn với bà Mai là có cơ sở, khi giải quyết hậu quả của họp đồng, cần phải đánh giá chính xác lỗi của mỗi bên.
Việc Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào “Thỏa thuận phân chia di sản” ngày 19-10-2007 và xác nhận của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức ký vào phần nội dung thay đổi của giấy chứng nhận ngày 31-10-2005 để cho rằng ông Hơn đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu tài sản, từ đó áp dụng Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền giữa ông Hơn với bà Mai là không đúng.
Do đó, quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao là có căn cứ, cần hủy bản án dân sự sơ thẩm và bản án dân sự phúc thẩm để giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân quận Thủ Đức xét xử sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật mới bảo đảm quyền lợi chính đáng cùa các đương sự.
BÌNH LUẬN:
1.Đặt vấn đề: Hợp đồng bị vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên như mong muốn (Điều 137 Bộ luật dân sự 2005, Điều 131 Bộ luật dân sự 2015) nên khi hợp đồng làm chuyển giao tài sản như mua bán (chuyển nhượng), tặng cho, góp vốn hay phân chia di sản bị vô hiệu thì người nhận tài sản được coi như chưa có quyền đối với tài sản.
Tuy nhiên, có thể xảy ra trường hợp người nhận tài sản từ hợp đồng bị vô hiệu đã chuyển giao tài sản này cho người khác thông qua một giao dịch mới. Lúc này có xung đột lợi ích giữa chủ sở hữu ban đầu (có nhu cầu nhận lại tài sản) với người đang quản lý tài sản là người thứ ba so với giao dịch bị vô hiệu (muốn giữ lại tài sản). Người thứ ba được bảo vệ ra sao trong những hoàn cảnh này? Giao dịch kế tiếp của người thứ ba có vô hiệu theo không khi giao dịch ban đầu vô hiệu?
Bộ luật dân sự có quy định để bảo vệ người thứ ba bằng cách đưa ra các điều kiện để giao dịch kế tiếp không bị xác định vô hiệu. Trong cả hai vụ việc được bình luận, Tòa giám đốc thẩm đều vận dụng Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 về “bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu”. Quy định này được duy trì và phát triển trong Bộ luật dân sự 2015 tại Điều 133.
- Điều kiện để bảo vệ người thứ ba:
- 1. Liên quan đến giao dịch ban đầu: Bộ luật dân sự đưa ra một số điều kiện để người thứ ba được bảo vệ tại (giao dịch của người thứ ba không vô hiệu). Ở đây, phải thuộc trường hợp một “giao dịch dân sự vô hiệu” và, trong cả hai vụ việc được bình luận, điều kiện này được thỏa mãn.
Trong vụ việc thứ nhất, ông Khải, bà Linh, bà Ngẫu lập giấy sang nhượng một diện tích đất được xác định là của ông Nhơn cho anh Long và, sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh Long đã chuyển nhượng diện tích này cho Tấn Hưng. Ở đây có hai giao dịch: giao dịch thứ nhất giữa bà Ngẫu, ông Khải và bà Linh với anh Long và giao dịch kế tiếp giữa anh Long và Tấn Hưng. Đối với giao dịch thứ nhất, Tòa án đã xác định “giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Khải, bà Linh, bà Ngẫu với anh Long vi phạm điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 122 Bộ luật dân sự nên bị vô hiệu”.
Trong vụ việc thứ hai,bà Dễ, bà Út, bà Mai và ông Hơn đã đến Phòng công chứng ký bản “Thỏa thuận phân chia tài sản” trong đó xác định tài sản nêu trên là di sản của bố mẹ để lại, nay bà Dễ, bà Út, bà Mai đồng ý cho ông Hơn toàn bộ kỷ phần của mình. Trên cơ sở giao dịch này, ông Hơn được cấp giấy chứng nhận và xác lập một giao dịch kế tiếp với bà Mai. Khi xảy ra tranh chấp, Viện kiểm sát cho rằng “Thỏa thuận phân chia di sản” có “vi phạm cả hình thức lẫn nội dung, nên vô hiệu” và Tòa dân sự cũng theo hướng này khi xét rằng tờ “Thỏa thuận phân chia di sản” tuy có công chứng nhưng “có vi phạm cả hình thức lẫn nội dung”.
1.2. Liên quan đến tài sản:
Các văn bản pháp luật của chúng ta không quan tâm tới bản chất của việc vô hiệu (vô hiệu tuyệt đối hay vô hiệu tương đối chỉ tồn tại ở dạng lý thuyết và không liên quan đến bảo vệ người thứ ba ngay tình) và trong các điều kiện để bảo vệ người thứ ba có điều kiện liên quan đến tài sản trong giao dịch. Cụ thể, Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 phân biệt tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu với tài sản khác theo hướng tại khoản 1 là “trong trường họp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này”. Ở đây, giao dịch của người thứ ba ngay tình chỉ không có hiệu lực trong “trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật dân sự” 2005, theo đó “Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường họp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường họp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu”.
Để hiểu rõ, chúng ta nghiên cứu ví dụ sau: A chuyển bằng một giao dịch một động sản không phải đăng ký cho B và sau đó B lại chuyển bằng một giao dịch khác cho C (được xác định là ngay tình). Căn cứ vào quy định trên, chúng ta phân biệt các trường hợp sau:
– Trường hợp thứ nhất, giao dịch giữa B và C là giao dịch không đền bù (như tặng cho) thì chủ sở hữu đích thực được đòi tài sản từ C, tức giao dịch giữa B và C vô hiệu vì quyền lợi của C không bị ảnh hưởng (không bị mất mát gì). Ở đây, điều luật đề cập đến “hợp đồng” trong mối quan hệ giữa B và C, nhưng nếu không là hợp đồng (như di chúc) thì có lẽ cũng cần áp dụng tương tự là phù hợp.
– Trường hợp thứ hai, giao dịch giữa B và C là hợp đồng có đền bù (như mua bán, trao đổi tài sản) thì chủ sở hữu đích thực được đòi (tức giao dịch với người thứ ba không có hiệu lực) khi tài sản chiếm hữu ngoài ý chí của chủ hữu”. Trong khuôn khổ của Điều 138 Bộ luật dân sự 2005, chúng ta bàn về giao dịch của người thứ ba khi một giao dịch trước vô hiệu, tức là khi A chuyển giao tài sản cho người khác không “ngoài ý chí” của mình, nên nếu A là chủ sở hữu đích thực thì A không được đòi tài sản theo Điều 257 Bộ luật dân sự 2005 và giao dịch của người thứ ba ngay tình (B và C) vẫn có hiệu lực. Ngược lại, nếu A không là chủ sở hữu đích thực mà chủ sở hữu đích thực là người khác như D chẳng hạn thì cần phải xem xét tài sản trên bị A chiếm hữu có theo “ý chí” hay “ngoài ý chí” của D: Nếu theo ý chí của D (như D ủy quyền cho A) thì D không được đòi (nên giao dịch giữa B và C có hiệu lực), còn nếu không theo ý chí của D (như A lấy cắp) thì D được đòi (nên giao dịch giữa B và c vô hiệu).
1.3. Liên quan đến tài sản (tiếp): Khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 còn đề cập đến “trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu”. Ở đây, Bộ luật dân sự 2005 đề cập đến “bất động sản hay động sản phải đăng ký quyền sở hữu” và cách viết như vậy làm phát sinh hai cách hiểu:
– Thứ nhất, tài sản “phải đăng ký quyền sở hữu” ở đây chỉ là động sản vì cụm từ “phải đăng ký quyền sở hữu” đi liền với “động sản”, không liên quan đến “bất động sản”. Với cách hiểu này, đối tượng điều chỉnh của khoản 2 Điều 138 Bộ.luật dân sự năm 2005 sẽ bao gồm “động sản phải đăng ký quyền sở hữu” và tất cả bất động sản (phải đăng ký quyền sở hữu cũng như không phải đăng ký quyền sở hữu).
– Thứ hai, các quy định này chỉ liên quan đến “bất động sản hay động sản” khi các tài sản này phải đăng ký quyền sở hữu. Điều đó có nghĩa là đối với những tài sản là bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu như cây trên đất thì các quy định này không điều chỉnh.
Trong hai vụ việc được bình luận, đối tượng trong giao dịch là quyền sử dụng đất và nhà nên đây là bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản) và chúng ta chưa biết Tòa án đã theo cách hiểu nào trong hai cách hiểu trên. Trong thực tế áp dụng quy định của Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 cũng như quy định của Điều 257 và Điều 258 (có phân biệt tài sản như Điều 138) Bộ luật dân sự 2005, ít có trường hợp nào Tòa án phải xác định tài sản trong tranh chấp là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hay không. Thực ra pháp luật chưa rõ về bất động sản nào phải đăng ký và bất động sản nào không phải đăng ký trong khi đó bất động sản là khái niệm rộng bao gồm cả quyền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 107 Luật đất đai năm 2003 về “nghĩa vụ chung của người sử dụng đất” quy định người sử dụng đất phải “Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chẩp bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”), nhà (Luật nhà ờ năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 không có quy định theo hướng nhà ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và khoản 1 Điều 9 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhả ở cho họ”) hay tài sản khác như cây cối trên đất. Đồng thời lý do phân biệt hai loại tài sản này trong khuôn khổ của Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 là khó hiểu và dường như có sự trùng lặp với yêu cầu (điều kiện) người thứ ba phải ngay tình (việc xác định tài sản phải đăng ký hay không dường như chỉ giúp chúng ta trong việc xác định người thứ ba có ngay tình hay không).
Về tài sản là đối tượng của giao dịch vô hiệu, Bộ luật dân sự 2015 đã có sự thay đổi và không quan tâm nhiều tới động sản hay bất động sản nữa mà quan tâm tới việc tài sản này không phải đăng ký (theo quy định tại khoản 1 Điều 133 thì giao dịch kế tiếp không vô hiệu cho dù giao dịch trước đó vô hiệu) hay phải đăng ký. Đối với loại tài sản phải đăng ký (như xe ô tô, quyền sử dụng đất), khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định ‘Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.
1.4. Liên quan đến giao dịch kế tiếp: Vì đối tượng là bất động sản trong hai vụ việc được bình luận nên chúng tôi chỉ tập trung vào khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005, khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015. Ở đây, điều khoản này quy định rằng giao dịch của người thứ ba là vô hiệu: “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình”, “Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu”. Tuy nhiên, nguyên tắc này có ngoại lệ và đoạn sau của khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 đã cho biết 3 ngoại lệ. Đó là “trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
Theo quy định nêu trên, nếu giao dịch trước giao dịch bán đấu giá về cùng một tài sản vô hiệu thì giao dịch của người thứ ba ngay tình thông qua bán đấu giá không vô hiệu (Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4-3-2010 về bán đấu giá tài sản quy định: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự do pháp luật quy định”). Ở đây, Bộ luật dân sự 2005 chỉ nêu “thông qua bán đấu giá” nên câu hỏi đặt ra là quy định này có được áp dụng cho mọi trường hợp bán đấu giá hay chỉ áp dụng đối với việc bán đấu giá được tiến hành đúng quy định? Trong một vụ việc được giám đốc thẩm năm 2010, Hội đồng Thẩm phán đã xét rằng: “Khi giải quyết lại vụ án cần xem xét việc bán đấu giá tài sản có đúng quy định của pháp luật hay không; nếu bán đấu giá tài sản đã xong mà việc bán đấu giá đó đúng quy định của pháp luật thì phải bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua ngay tình thông qua bán đấu giá tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 (trường hợp này giá bán đấu giá tài sản là căn cứ xác định giá trị tài sản có tranh chấp khi giải quyết vụ án); nếu bán đấu giá tài sản không đúng quy định của pháp luật thì không công nhận kết quả bản đấu giá”. Như vậy, Hội đồng Thẩm phán đã áp dụng khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 và yêu cầu chỉ công nhận kết quả bán đấu giá nếu “việc bán đấu giá đó đúng quy định của pháp luật”. Đây là yêu cầu tuy không được nêu rõ trong Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 nhưng rất thuyết phục (Theo khoản 3 Điều 4 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4-3-2010 về bán đấu giá tài sàn;“Trong trường hợp có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đên tài sản bán đấu giá do có vi phạm pháp luật trước khi tài sản được đưa ra bán đấu giá nhưng trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản đó bảo đảm tuân theo đầy đủ quy định của pháp luật thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người mua được tài sản bán đấu giá”. Ở đây, Nghị định cũng chỉ chấp nhận công nhận cho người mua là chủ sở hữu tài sản bán đấu giá khi “trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản đó bảo đảm tuân theo đủ quy định của pháp luật). Bộ luật dân sự 2015 đã rõ hơn với quy định tại khoản 2 Điều 133 rằng giao dịch kế tiếp không vô hiệu “trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền”.
Trong hai vụ việc được bình luận, giao dịch kế tiếp không phải là giao dịch thông qua bán đấu giá nên quy định vừa được phân tích không được áp dụng.
1.5. Liên quan đến giao dịch kế tiếp (tiếp): Với quy định trên, để được bảo vệ (giao dịch không vô hiệu) nếu không thuộc trường hợp bán đấu giá nêu trên thì “người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này” phải “thông qua giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản”. Với quy định trên, phải tồn tại bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng không phải là bản án, quyết định bất kỳ mà phải là bản án, quyết định có nội dung xác định người giao dịch với người thứ ba là chủ sở hữu tài sản. Trong cả hai vụ việc, người giao dịch với người thứ ba không được một bản án xác định là chủ sở hữu tài sản nhưng người này được cấp giấy chứng nhận là chủ sở hữu tài sản. Cụ thể, trong vụ việc thứ nhất, anh Long đã được Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và, trong vụ việc thứ hai, ông Hơn có giấy chứng nhận ngày 31-12-2005 của Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức với nội dung: Ông Hơn là đại diện thừa kế của cụ Cón, cụ Bảy được sử dụng số tài sản trên (BL42), chứ không phải công nhận cho ông Hơn là chủ sở hữu nhà đất. Sau khi có thỏa thuận phân chia di sản (bị xác định là vô hiệu), Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức với tư cách là người được Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận Thủ Đức ủy quyền đã ký xác nhận trong phần thay đổi khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giấy chứng nhận được cấp năm 2005 có nội dung theo hướng ông Hơn là chủ sở hữu tài sản.
Mặc dù Bộ luật dân sự 2005 không nêu rõ nhưng chúng ta có thể xác định việc cấp giấy chứng nhận nêu trên là một “quyết định” theo Điều 138 Bộ luật dân sự 2005. Thực ra, người thứ ba chỉ được bảo vệ khi có “bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” có nội dung xác định người xác lập giao dịch với người thứ ba là chủ sở hữu tài sản. Do đó, nếu có bản án hay quyết định có nội dung xác định người xác lập giao dịch với người thứ ba là chủ sở hữu tài sản nhưng không phải bản án, quyết định “của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” thì vẫn chưa đầy đủ. Trong vụ việc thứ hai, theo Tòa giám đốc thẩm: “việc Tòa án cấp phúc thẩm chỉ căn cứ vào “Thỏa thuận phân chia di sản” ngày 19-10-2007 và xác nhận của Trường phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức ký vào phần nội dung thay đổi của giấy chứng nhận ngày 31-10-2005 để cho rằng ông Hơn đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu tài sản từ đó áp dụng Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền giữa ông Hơn với bà Mai là không đúng”. Như vậy, theo Tòa giám đốc thẩm: “Xác nhận của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức ký vào phần nội dung thay đổi của giấy chứng nhận ngày 31-10-2005” không được coi là “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (mà theo đó ông Hơn) là chủ sở hữu tài sản” nên điều kiện để bảo vệ người thứ ba chưa hội đủ. Sở dĩ Tòa án xác định không có “quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” vì Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận Thủ Đức ký vào phần nội dung thay đổi của giấy chứng nhận (Khi quyết định theo hướng này, Tòa giám đốc thẩm không giải thích rõ. Tuy nhiên, theo kháng nghị của Viện kiểm sát thì dường như ở đây giấy xác nhận sự thay đổi không được một cơ quan “có thẩm quyền” đưa ra. Có ý kiến cho rằng “Có vẻ như quan điểm của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao và của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao trong vụ việc này là khá rõ ràng và có thể được hiểu như sau: nếu bản án, quyết định của cơ quan nhà nước xác lập tư cách chủ sở hữu tài sản cho người đã giao dịch với người thứ ba ngay tình được ban hành không phù hợp với những quy định của pháp luật hoặc thiếu cơ sở pháp lý đồng thời không đúng thẩm quyền thì người đã giao dịch với người thứ ba ngay tình chưa được thừa nhận là chủ sở hữu tài sản và người thứ ba ngay tình phải hoàn trả tài sản là bất động sản khi bị chủ sở hữu kiện đòi. Đây là quan điểm hợp lý và nên được áp dụng rộng rãi trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền kiện đòi động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản”).
Bộ luật dân sự 2015 đã rõ hơn liên quan đến việc đã đăng ký trong đó có đăng ký quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo đoạn đầu khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015, “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”. Trong cả hai vụ việc được bình luận, người giao dịch với người thứ ba không được một bản án xác định là chủ sở hữụ tài sản nhưng người này được cấp giấy chứng nhận là chủ sở hữu tài sản và như vậy thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định vừa nêu.
1.6. Liên quan đến ngưòi thứ ba: Với quy định của Bộ luật dân sự, để giao dịch với người thứ ba không bị vô hiệu, cần phải hội đủ thêm điều kiện: “người thứ ba ngay tình”. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự lại không cho biết người thứ ba ngay tình là người nào (Thực ra, Bộ luật dân sự có đề cập đến ngay tình nhưng chỉ dừng ở định nghĩa “chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình” theo đó người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Thực tế, chúng ta không chắc chắn rằng “Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình” và “người thứ ba ngay tình” là hai khái niệm có nội hàm “ngay tình” giống nhau) và có ý kiến cho rằng “trong trường hợp này, người thứ ba không biết hoặc không thể biế rằng mình tham gia giao dịch với người không có quyền định đoạt tài sản, hoặc đối tượng của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó”. Trong thực tế, người xác lập với người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là ngay tình cho dù giao dịch mà người được cấp giấy xác lập trước đó (để từ đó được cấp giấy chứng nhận) bị tuyên bố vô hiệu (Chẳng hạn, liên quan đến một tài sản được tặng cho anh Phương và sau đó anh Phương chuyển nhượng tài sản này cho bà Oanh, sau khi khẳng định “hợp đồng tặng cho nhà giữa ông Đàm và anh Phương, hợp đồng mua bán nhà giữa anh Phương với bà Oanh là hợp pháp về nội dung”, Tòa dân sự cho rằng “khi anh Phương đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà rồi mới bán cho bà Oanh, vì bà Oanh không biết việc ông Thành có hay không có công sức đóng góp khi xây dựng nhà nên việc bà Oanh mua nhà của anh Phương là ngay tình”-Quyết định số 452/2010/DS-GĐT ngày 23-7-2010 của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao).
Một vấn đề khá phức tạp được đặt ra là khi người thứ ba “nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa” thì có được phép suy luận họ là người “ngay ” không? Theo một số nhà bình luận thì người thứ ba nhận tài sản trong các trường họp nêu trên là “ngay tình” và, thực tế có ý kiến đã cho rằng: “Chỉ được coi là ngay tình khi người thứ ba nhận được tài sản này thông qua trình tự bán đấu giá tài sản hoặc giao dịch với người mà theo đó bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền người thực hiện giao dịch dân sự là chủ sở hữu tài sản chuyển nhượng sau đó bản án hay quyết định lại bị hủy, bị sửa”.
Trong thực tế, Tòa án nhân dân tối cao dường như theo hướng một người được xác định là “ngay tình” khi nhận được tài sản thông qua “giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.
1.7. Liên quan đến người thứ ba (tiếp): Cụ thế như sau: Bà Long và ông Thắng kết hôn với nhau năm 1984 nhưng sau đó ly hôn. Tại bản án ly hôn sơ thẩm số 18/HN-ST ngày 30-12-1997 và bản án ly hôn phúc thẩm số 05/HN-PT ngày 11-3-1998, Tòa án quyết định chia ngôi nhà số 5, ngõ 6, đường Lê Lợi cho hai người và “bà Long được ở một gian buồng ở giữa hướng đông giáp đường vào nhà một chiều là 2,6m x 3,5m = 9,lm2 và một gian đằng sau 6,35m x 3,2m = 20,32m2 và toàn bộ công trình phụ”. Ở thời điểm Bản án dân sự phúc thẩm số 05 nêu trên có hiệu lực pháp luật, ngày 3-4-2000 bà Long đã lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ phần nhà, đất được chia cho bà Dĩnh. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 61/GĐT ngày 28-3-2001, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao đã hủy phần chia tài sản chung của bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm nêu trên. Khi xét xử phúc thẩm lại vào ngày 29-6- 2004, Tòa án đã quyết định giao cho ông Thắng sở hữu, sử dụng toàn bộ nhà, đất trong đó có phần của bà Dĩnh đã mua và sử dụng. Như vậy, sau quyết định này, bà Long không được coi là đã được chia tài sản nêu trên (tài sản này lại trở thành tài sản chung của hai vợ chồng). Trong trường hợp này, chúng ta có thể nói bà Dĩnh đã nhận bất động sản thông qua một giao dịch với bà Long, người được bản án năm 1998 coi là chủ sở hữu tài sản được chuyển nhượng nhưng sau đó bản án này bị hủy. Bà Dĩnh có là người ngay tình không? Theo Hội đồng Thẩm phán: “Ngày 3-4-2000, bà Long lập hợp đồng sang nhượng toàn bộ phần nhà đất mà bà được sở hữu, sử dụng theo bản án đã có hiệu lực pháp luật số 05/DSPT ngày 11-3-1998 của Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn, nên giao dịch giữa bà Long với bà Dĩnh là ngay tình”.
Vụ việc sau đây củng cố thêm nhận định nêu trên: Cụ Sảng và Năm có 5 người con. Năm 1982 cụ Sảng chết không để lại di chúc và nhà đất do cụ Năm và vợ chồng ông Hiệp (con trai hai cụ), bà Nhu (con dâu hai cụ) quản lý, sử dụng. Năm 1996, bà Nhu bị truy tố và trong quá trình điều tra cơ quan điều tra đã tiến hành kê biên nhà và đất trên. Năm 1997 cụ Năm chết và ông Hiệp kê khai, đăng ký xin cấp giấy chứng nhận, được Ủy ban nhân dân huyện chấp nhận năm 1998. Tháng 4 năm 1999, Tòa phúc thẩm có quyết định tiếp tục kê biên nhà đất trên để bảo đảm thi hành nghĩa vụ dân sự của bà Nhu. Tháng 6-1999, Cơ quan thi hành án tỉnh ra quyết định phát mãi nhà đất trên và tháng 1- 2000, lập hợp đồng bán nhà đất nêu trên cho ông Tám; ông Tám được Ủy ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận sở hữu và sử dụng vào cuối tháng 1-2000. Về vụ việc này, theo Hội đồng Thẩm phán: “Năm 1998, ông Hiệp kê khai, đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khi chưa có ý kiến của các thừa kế tài sản của hai cụ và tài sản đang trong thời điểm bị kê biên nhưng Ủy ban nhân dân huyện vẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hiệp và bà Nhu là trái pháp luật. Khi Cơ quan thi hành án tỉnh tiến hành bán đấu giá tài sản thì các thừa kế tài sản của cụ Sảng, cụ Năm đã có đơn khiếu nại về nhà, đất trên nhưng Cơ quan thi hành án tỉnh vẫn tiến hành bán đấu giá tài sản là không đúng. Trong trường hợp này, lẽ ra phải xác định hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất của Cơ quan thi hành án cho ông Tám, sau đó ông Tám chuyển nhượng cho ông Cam là vô hiệu, đồng thời căn cứ vào các quy định của pháp luật và lỗi của các đương sự để giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu mới đúng. Tuy nhiên, việc ông Tám mua tài sản bán đấu giá của Cơ quan thi hành án là ngay tình nên quyền lợi của ông Tám phải được bảo vệ nên chỉ xem xét về lỗi để buộc các bên có lỗi thanh toán giá trị cho nguyên đơn (5 người thừa kế của cụ Sảng và Năm)”. Ở đây, Hội đồng Thẩm phán khẳng định ông Tám “ngay tình” vì “mua tài sản bán đấu giá của Cơ quan thi hành án”. Điều đó có nghĩa là bản thân việc mua tài sản bán đấu giá của Cơ quan thi hành án cho phép suy luận người mua “ngay tình”.
Như vậy, theo Tòa án nhân dân tối cao, một người được xác định là “ngay tình” khi nhận được tài sản thông qua “giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sờ hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”. Trong những trường hợp như vậy, chúng ta nên theo hướng người thứ ba được suy luận là ngay tình. Do đó, nếu có chứng cứ cho thấy người thứ ba biết thực tế trong giao dịch trước đó nhưng vẫn xác lập giao dịch kế tiếp thì mới có thể có kết luận khác.
1.8. Điều kiện bổ sung: Theo Bộ luật dân sự, người thứ ba được bảo vệ trong trường hợp có được tài sản “thông qua giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy ”.
Với nội dung được in nghiêng, thông thường người đọc hiểu rằng, để người thứ ba được bảo vệ (giao dịch của họ không vô hiệu), việc chứng minh có bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác định người giao dịch với người thứ ba là chủ sở hữu chưa đủ mà còn phải chứng minh được rằng bản án, quyết định này sau đó “bị hủy, sửa”. Thực ra phần được in nghiêng là rất khó hiểu ở từ “nhưng” mà thiết nghĩ, nếu thay bằng từ “cho dù” thì sẽ chính xác và dễ hiểu hơn. Xin dẫn một ví dụ để minh họa: Căn nhà số 125/9 Phạm Hồng Thái là tài sản có nguồn gốc của ông Dưỡng. Ngày 22-7-1975, ông Dưỡng làm giấy ủy quyền cho ông Liên được đứng tên làm chủ căn nhà, giấy ủy quyền có xác nhận của chính quyền phường. Sau đó, ngày 13-9-1976, ông Liên kê khai và đứng tên chủ quyền nhà; trong bản kê khai nhà, ông Liên có viết là mua nhà 125/9 Phạm Hồng Thái với giá 600đ. Năm 1980, ông Liên thuận tình ly hôn với vợ là bà Giao. Tại Quyết định số 32/DS ngày 15-9-1980 Tòa án nhân dân đặc khu Vũng Tàu – Côn Đảo quyết định: Công nhận thuận tình ly hôn giữa ông Liên và bà Giao; công nhận sự thỏa thuận về việc chia tài sản chung vợ chồng; bà Giao được chia căn nhà số 125/9 Phạm Hồng Thái. Ngày 11-11-1981, bà Giao bán căn nhà 125/9 Phạm Hồng Thái cho anh Oanh. Ngày 23-4-1984, anh Oanh ủy quyền cho anh Hòa đứng ra bán căn nhà nêu trên. Ngày 24-4-1984, anh Hòa bán nhà cho ông Phương. Ngày 11-12-1991, ông Phương lại bán nhà cho anh Bi vói giá 8.000.000đ. Năm 1993, anh Bi bán nhà cho bà Hương, bà Hương đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất. Khi xảy ra tranh chấp, theo Viện kiểm sát nhân dân tối cao: “Về tài sản lại giao cho bà Giao là không đúng vì vợ chồng ông Liên và bà Giao không phải là chủ sở hữu”. Ở đây, chúng ta thấy ông Liên, bà Giao không phải là chủ sở hữu nên thỏa thuận về chia tài sản chung giao cho bà Giao sở hữu (thực chất đây cũng là giao dịch) không hợp pháp và thông thường là vô hiệu. Tuy nhiên, Tòa án đã ra quyết định công nhận thỏa thuận và không có cơ sở kháng nghị quyết định này. Sau đó, bà Giao chuyển nhượng tài sản cho người khác. Trong vụ việc này, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bà Giao là chủ sở hữu tài sản và quyết định này không bị hủy, sửa nên nếu áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 vào các tình huống như thế thì chúng ta có nguy cơ sẽ tuyên bố hợp đồng giữa bà Giao và người khác (thứ ba) là vô hiệu (vì không có quyết định nào bị hủy hay sửa). Theo các quy định, bà Giao được công nhận là chủ sở hữu nên có quyền chuyển nhượng tài sản cho người khác và chúng ta không thể tuyên bố hợp đồng giữa bà Giao với người thứ ba vô hiệu để buộc trả tài sản cho chủ sở hữu ban đầu cho dù quyết định công nhận cho bà Giao là chủ sở hữu không bị hủy hay sửa (Trong vụ việc này, Hội đồng Thẩm phán cũng theo hướng không tuyên giao dịch với người thứ ba là vô hiệu: “Không có cơ sở kháng nghị Quyết định thuận tình ly hôn số 32/DS ngày 15-9-1980 của Tòa án nhân dân Đặc khu Vụng Tàu – Côn Đảo. Do đó, về pháp lý thì.căn nhà số 125/9 Phạm Hồng Thai thuộc quyền sở hữu của bà Giao. Vì vậy, việc bà Giao bản nhà cho anh Oanh và các hợp đồng mua bán nhà sau đó đều hợp pháp. Hơn nữa, từ đó đến nay, không có cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào kết luận về việc chuyển dịch, mua bán căn nhà 125/9 Phạm Hồng Thái là bất hợp pháp. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm bác yêu cầu của ông Dưỡng và bà Kíu đòi bà Hương trả căn nhà 125/9 Phạm Hồng Thái là có cơ sở”- Quyết định số 6/2003/HDTP-DS ngày 26-2-2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).
Trong vụ việc thứ nhất được bình luận, người xác lập với người thứ ba (anh Long) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có thông tin nào cho thấy quyết định cấp giấy chứng nhận này bị hủy nhưng Tòa án không xác định giao dịch giữa anh Long và người thứ ba (Tấn Hưng) vô hiệu. Thực ra, việc bản án hay quyết định có bị hủy, sửa hay không không ảnh hưởng tới việc công nhận giao dịch của người thứ ba ngay tình. Do đó, điều kiện trên nên được hiểu là “cho dù” sau đó người này (người được coi là chủ sở hữu) không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
- Các hệ quả pháp lý:
2.1. Khi thỏa mãn các điều kiện: Khi thỏa mãn các điều kiện nêu trên, người thứ ba được bảo vệ cao nhất: giao dịch với người thứ ba không vô hiệu (vẫn còn hiệu lực). Trong vụ việc thứ nhất được bình luận, các điều kiện nêu trên có thể được coi là hội đủ nên hợp đồng giữa anh Long và Tấn Hưng không vô hiệu. Ở đây, Tòa giám đốc thẩm cho rằng “do ông Long đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng nhà kho và đã chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên (trong đó có cả diện tích của ông Long) cho Doanh nghiệp tư nhân Tấn Hưng, nên Tòa án cấp phúc thẩm buộc những người xâm phạm quyền lợi của ông Nhơn phải trả giá trị cho ông Nhơn là có căn cứ và phù hợp vói thực tế”. Như vậy, giao dịch với người thứ ba không vô hiệu và người thứ ba là Tấn Hưng được bảo vệ (không phải hoàn trả tài sản).
Để bảo vệ chủ sở hữu đích thực, trong trường hợp này, Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao còn đi xa hơn Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 và không thiếu phần thuyết phục khi khẳng định rằng: “Những người xâm phạm quyền lợi của ông Nhơn phải trả giá trị cho ông Nhơn”. Về những người phải chịu trách nhiệm với ông Nhơn, Tòa dân sự đã theo hướng “Khi đánh giá lỗi và xác định bồi thường thiệt hại thì Tòa án các cấp lại cho rằng bà Ngẫu đã chết nên trách nhiệm bồi thường thiệt hại thuộc về ông Khải, bà Linh là không đúng” và phải xác định “khi bà Ngẫu chết có những tài sản gì để lại và ai là người thừa kế tài sản của bà Ngẫu, để từ đó xác định ai là người phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại thay cho bà Ngẫu”. Như vậy, những người chịu trách nhiệm với ông Nhơn không chỉ là ông Khải, bà Linh mà còn cả những người thừa kế của bà Ngẫu vì đã chuyển nhượng tài sản của ông Nhơn mà không có sự đồng ý của ông Nhơn.
Về phía mình, Bộ luật dân sự 2015 đã bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 133 theo đó “Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”. Đây là quy định mới không thực sự thuyết phục vì đặt điều kiện “lỗi” trong khi hướng bảo vệ chủ sở hữu của tài sản trong giao dịch vô hiệu có thể được tiến hành thông qua quy định không hoàn trả được bằng hiện vật nên hoàn trả bằng tiền và điều này không phụ thuộc vào yếu tố lỗi.
2.2. Khi không thỏa mãn các điều kiện: Phần trên cho thấy người thứ ba chỉ được bảo vệ khi thỏa mãn một số điều kiện và bản thân sự ngay tình của họ chưa đủ để họ được bảo vệ. Khi không thỏa mãn các điều kiện nêu trên, Bộ luật dân sự theo hướng “giao dịch với người thứ ba vô hiệu” nên người thứ ba sẽ phải hoàn trả tài sản và tài sản này được hoàn trả lại cho chủ sở hữu đích thực.
Trong thực tế, không hiếm trường hợp Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng kế tiếp hợp đồng bị vô hiệu để trả lại tài sản cho chủ sở hữu đích thực và chúng ta có thể lý giải là do không thỏa mãn một trong các điều kiện được phân tích ở trên (như yêu cầu ngay tình). Chẳng hạn, trong một tranh chấp liên quan đến bất động sản, Tòa án xác định tài sản là của ông Dụng, bà Hoa nhưng ngày 20-10-1979 ông Chánh (cha anh Ba, chủ nợ của bà Hoa) ký giấy nhượng nhà đất này (căn nhà phụ mà anh Ba ở trước đây) cho hợp tác xã Trường Nguyên với giá 800đ. Gần hai tháng sau (ngày 15-12-1979), hợp tác xã nhượng lại nhà, đất này cho ông Xăng với giá 900đ. Theo Hội đồng Thẩm phán: “như vậy, các hợp đồng mua bán nhà, đất giữa ông Chánh với hợp tác xã, giữa hợp tác xã với ông Xăng đều vô hiệu, bởi vì ông Chánh và hợp tác xã không phải là chủ sở hữu và sử dụng hợp pháp đối với nhà, đất này. Ông Chánh không phải là chủ sở hữu nhà, đất nhưng lại tự ý bán nhà, đất cho hợp tác xã để hưởng lợi 800đ, nên ông Chánh có phần lỗi lớn trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu. Hợp tác xã, khi mua bán nhà, đất với ông Chánh đã biết nhà, đất là tài sản của gia đình bà Hoa và sau khi mua lại nhượng ngay nhà, đất cho ông Xăng, bà Lèo với giá 900đ và hưởng phần chênh lệch là 100đ nên cũng có một phần lỗi trong việc làm cho hợp đồng vô hiệu. Ông Xăng khi mua nhà, đất của hợp tác xã thì gia đình ông đang ở nhà số 26 đường Truyền Thống (còn nhà bà Hoa tọa lạc tại số 8 đường Truyền Thống) và từ năm 1979 đến năm 1982 ông Xăng là Tổ phó tổ dân phố và là Phó chủ nhiệm hợp tác xã từ năm 1980, nên biết bà Hoa và nhà, đất đó là tài sản của vợ chồng bà Hoa, nhưng vẫn ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với họp tác xã và nhận nhà, đất để sử dụng, nên ông Xăng có phần lỗi lớn về việc làm cho hop đồng vô hiệu (…), tài sản mua bán bât hợp pháp nêu nên phải được trả lại cho chủ sở hữu nhà và sử dụng đất là bà Hoa” (Quyết định số 04/2008/DS-GĐT ngày 4-3-2008 của Hội đông Thẩm phán Tòa án nhân dẫn tối cao). Trong vụ việc này, giao dịch giữa ông Chánh và hợp tác xã là vô hiệu nhưng tài sản trong giao dịch này (bất động sản) đã được hợp tác xã chuyển giao cho ông Xăng, bà Lèo. Ở đây, chúng ta thấy ông Xăng, bà Lèo là người thứ ba so với hợp đồng giữa ông Chánh và hợp tác xã (và cả với chủ sở hữu đích thực là ông Dụng, bà Hoa). Tuy nhiên, ông Xăng “biết bà Hoa và nhà, đất đó là tài sản của vợ chồng bà Hoa, nhưng vẫn ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với hợp tác xã và nhận nhà, đất để sử dụng” nên chúng ta buộc phải coi ông Xăng là người thứ ba “không ngay tình”. Và do người thứ ba không ngay tình nên cho dù áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 hay Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng với người thứ ba vẫn vô hiệu và tài sản phải hoàn trả lại cho chủ sở hữu như Hội đồng Thẩm phản đã nêu.
Trong vụ việc thứ hai được bình luận, chúng ta suy luận là hợp đồng với bà Mai vô hiệu nên bà Mai phải hoàn trả tài sản cho ông Hơn và do giao dịch tặng cho ông Hơn tài sản cũng vô hiệu nên tài sản này vẫn thuộc về các đồng thừa kế của cụ Cỏn, cụ Bảy (và được trả cho họ). Trong trường hợp người thứ ba ngay tình (nhưng không hội đủ điều kiện khác để giao dịch của họ không vô hiệu) thì vấn đề hoàn trả hoa lợi, lợi tức trong thời gian sử dụng tài sản được giải quyết theo các quy định về hoàn trả tài sản trong Bộ luật dân sự.
Khi giao dịch của người thứ ba vô hiệu thì không có nghĩa là người thứ ba không được pháp luật bảo vệ. Thực ra, việc công nhận giao dịch của người thứ ba chỉ là một cách thức bảo vệ người thứ ba và ngoài cách thức này còn có các cách thức khác. Về quan hệ giữa người thứ ba và đối tác trong giao dịch bị coi là vô hiệu, các quy định về hệ quả của giao dịch vô hiệu như bồi thường thiệt hại được áp dụng. Nên, đối tác phải hoàn trả cho người thứ ba tài sản mà người thứ ba đã giao (như tiền bên thứ ba đã thanh toán cho đối tác) và nếu đối tác có lỗi gây thiệt hại thì người thứ ba cũng được bảo vệ.
- Nhận xét về phạm vi điều chỉnh: Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 (Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995) và Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 quy định người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi họ xác lập giao dịch về tài sản thuộc đối tượng của một giao dịch khác bị tuyên bố vô hiệu. Với nội dung này và tiêu đề là ‘‘Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao “dịch dân sự vô hiệu”, chúng ta có thể suy luận điều luật có phạm vi điều chỉnh là những trường hợp đã có một giao dịch vô hiệu và giao dịch của người thứ ba là giao dịch kế tiếp (trước giao dịch với người thứ ba, có một giao dịch bị tuyên bố vô hiệu).
Trong thực tế, Hội đồng Thẩm phán còn vận dụng quy định trên để bảo vệ giao dịch bán đấu giá trong khi đó trước giao dịch bán đấu giá chưa có một giao dịch nào bị vô hiệu (Ví dụ, Hội đồng Thẩm phán đã xét rằng: “do bà Quy là người Việt Nam đã định cư tại Hoa Kỳ, nên bà Quy để chị Duyên đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chị Duyên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (…). Lẽ ra, trong trường hợp này, chị Duyên là chủ sử dụng đất hợp pháp nên Tòa án phải giải quyết theo hướng công nhận cho chị Duyên được quyền sử dụng và sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời buộc chị Duyên hoàn trả bà Quy vốn đầu tư và lợi tức thu được từ việc đầu tư; nếu chị Duyên không có khả năng hoàn trả cho bà Quy thì mới phát mãi tài sản của chị Duyên để thi hành án. Tuy nhiên, theo quyết định của bản án phúc thẩm, cơ quan thi hành án dân sự đã ủy quyền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh bán đấu giá đất nêu trên và các bà Oanh, Hạnh đã mua được tài sản (…). Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự thì: Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyêt định bị hủy, sửa. Vì vậy, giao dịch giữa bà Oanh và bà Hạnh với Trung tâm dịch vụ bán đâu giá tài sản tỉnh là hợp pháp, không bị hủy bỏ”. Ở đây, chúng ta thấy Hội đồng Thẩm phán áp dụng Điêu 138 Bộ luật dân sự năm 2005 để bảo vệ bà Oanh và bà Hạnh thông qua việc công nhận hợp đồng của họ trong khi đó không thấy một giao dịch nào đó bị tuyên bố vô hiệu. Điều này cho thấy, Điều 138 được áp dụng để bảo vệ người thứ ba ngay tình ngay cả khi đây không phải là vấn đề giải quyết hậu quả giao dịch dân sự bị tuyên bô vô hiệu trước đó). Hội đồng Thẩm phán cũng vận dụng Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 để bảo vệ người đã xác lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản với người mà một bản án (sau đó bị hủy) đã xác định họ là chủ sở hữu trong khi đó không thấy một giao dịch nào bị tuyên bố vô hiệu trước đó (Cụ thể theo Hội đồng Thẩm phán: “theo Công văn số 607/THA ngày 4-9- 2009 của Thi hành án dân sự về việc thi hành ,bản án phúc thẩm nêu trên thì ngày 17-8-2006 Thi hành án dân sự đã giao đất theo quyết định của bản án phúc thẩm cho ông Đức (đại diện theo ủy quyền của bà Khôi, bà Qua, bà Lan, bà Ngọc Anh và anh Công) với sự tham gia chứng kiến của các cơ quan có thẩm quyền và việc thi hành khoản giao quyền sử dụng đất theo quyết định của bản án phúc thẩm đã được thực hiện xong. Vì vậy, khi giải quyết lại vụ án, nếu những người được thi hành đã chuyển nhượng đất cho người khác một cách hợp pháp thì công nhận họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005; trong trường hợp này chỉ giải quyết số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật”). Với hướng giải quyết trên, thực tiễn xét xử đã dùng Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 không chỉ để bảo vệ người thứ ba ngay tình đã xác lập một giao dịch có đối tượng của một giao dịch bị tuyên bố vô hiệu trước đó. Điều luật này đã trở thành cơ sở pháp lý để bảo vệ các giao dịch của những chủ thể ngay tình khi họ nhận được tài sản thông qua bán đấu giá được thực hiện đủng quy định của pháp luật hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản cho dù sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa; nhưng trong những trường hợp như nêu trên, Tòa án hoàn toàn có thể sử dụng Điều 257 (“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu” hay Điều 258 (“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường họp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”) Bộ luật dân sự 2005 về đòi tài sản (cũng có trong Bộ luật dân sự 2015 tại Điều 167 (“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí cùa chủ sở hữu”) và Điều 168 (“Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 133 cùa Bộ luật này”) để có cùng kết quả và không cần làm “biến dạng” phạm vi điều chỉnh của Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 (Điều 133 Bộ luật dân sự 2015). Tòa án nên mạnh dạn khai thác quy định về đòi tài sản nêu trên cho những hoàn cảnh không có một giao dịch nào trước đó bị tuyên bố vô hiệu để Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 (Điều 133 Bộ luật dân sự 2015) ở đúng vị trí của nó (chỉ áp dụng để xem xét khả năng vô hiệu một giao dịch khi một giao dịch trước đó bị tuyên bố vô hiệu). Thực ra, Hội đồng Thẩm phán đã theo hướng vừa nêu trong một quyết định năm 2012 và chúng ta nên coi đây là một tiền lệ tốt cho các vụ việc tương tự (Liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng giữa chị Hương và ông Tăng, bà Thẩm, Hội đồng Thẩm phán đã xét rằng “khi đã xác định nhà đất tranh chấp vẫn thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của bà Phương thì phải xác định chị Hương không có quyền bán. Lẽ ra, phải giải quyết đồng thời trong cùng vụ án này về việc có công nhận hay không công nhận hợp đồng mua bán nhà đất giữa chị Hương với vợ chồng ông Tăng, bà Phẩm; phải thu thập chứng cứ làm rõ nếu người mua là ngay tình thì xem xét công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất cho người mua theo quy định tại Điều 258 Bộ luật dân sự”-Quyết định số 01/2012/DS-GĐT ngày 14-2-2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao).
Trong thực tế còn gặp trường hợp Tòa án vận dụng Điều 138 Bộ luật dân sự 2005, Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 để tuyên bố vô hiệu giao dịch được xác lập trên cơ sở ủy quyền không hợp lệ. Ví dụ, liên quan đến trường hợp bà Trang đại diện cho bà Ngân chuyển nhượng cho ông Thăng, theo một bàn án, “nếu cho rằng giữa ông Thăng và bà Trang xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Ngân, ông Thăng là người ngay tình thì trường hợp này cũng vô hiệu theo quy định tại Điều 138 Bộ luật dân sự, bởi hợp đồng ủy quyền xác lập giữa bà Ngân với bà Trang đã bị vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối nên không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm xác lập. Bà Trang không có quyền đại diện bà Ngân xác lập giao dịch chuyển nhượng đất, nếu bà Trang có xác lập thì giao dịch đó cũng bị vô hiệu”. Trong trường hợp này, Tòa án có lẽ không nên vận dụng Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 (Điều 133 Bộ luật dân sự 2015) và nên vận dụng các quy định của đại diện để điều chỉnh (nhất là quy định về không có quyền đại diện).
Vấn về phạm vi điều chỉnh, chúng ta lưu ý rằng Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 và Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 đề cập tới việc tài sản trong giao dịch vô hiệu “được chuyển giao” cho người khác nhưng khái niệm “được chuyển giao” chưa thực sự rõ nghĩa. Khi giao dịch kế tiếp là hợp đồng tặng cho, hợp đồng mua bán hay trao đổi tài sản thì đây là trường hợp tài sản “được chuyển giao” nên thuộc phạm vi điều chỉnh của quy định trên. Trong thực tế, giao dịch kế tiếp có thể là biện pháp bảo đảm như thế chấp thì có thuộc phạm vi của điều luật đang được nghiên cứu không? Trong thực tiễn, có Tòa án theo hướng hợp đồng kế tiếp vô hiệu khi đó là hợp đồng thế chấp tài sản và hướng như vậy không thực sự bảo vệ bên nhận thế chấp ngay tình (Ví dụ, sau khi khẳng định “từ các điều này có cơ sở vững chắc để xác định hợp đồng mua bán nhà được lập ngày 24/11/2012 giữa bà Hoa với bà Tâm là hợp đồng giả tạo, chỉ nhằm đảm bảo cho quan hệ thật là vay mượn tiền. Do đó, yêu cầu của nguyên đơn và ý kiến của bị đơn về việc tuyên bố hợp đồng mua bán nhà lập ngày 24/11/2012 vô hiệu là có cơ sở chấp nhận”, Tòa án đã xét rằng “sau khi đăng tên chủ quyền căn nhà trên thì bà Tâm đã lập hợp đồng thế chấp dể bảo lãnh cho khoản vay của bà Bình với Ngân hàng quốc tế, số tiền vay là 6.000.000.000đ. Nhận thấy, từ hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hoa với bà Tâm bị vồ hiệu toàn phần nên dẫn đến Hợp đồng thế chấp tài sản giữa bà Tâm với Ngân hàng quốc tế Việt Nam cũng bị vô hiệu. Do đó, yêu cầu hủy hợp đồng thê chấp trên của nguyên đơn là có cơ sở châp nhận”-Bản án số 36/2016/DS- ST ngày 29-01-2016 của Tòa án nhân dân Quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh). Thực ra, đây là nội dung đã được bàn luận trong quá trình sửa đổi Bộ luật dân sự 2015 và các nhà lập pháp theo hướng áp dụng cho cả thế chấp nhưng không cần phải thay đổi thuật ngữ trên (Tại Báo cáo số 963/BC-UBTVQH13 ngày 20/10/2015 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đưa ra giải trình về dự thảo Điều 133 BLDS 2015 như sau: “11. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 133): Một số ý kiến tán thành với quy định tại khoản 2 Điều 133 dự thảo BLDS, theo đó “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao hoặc được dùng để bảo đảm nghĩa vụ dân sự bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”. …đề nghị Quốc hội cho giữ nội dung này của dự thảo BLDS”).
——-
Tác giả: Tp. Đào Duy Mạnh
Nếu quý khách có yêu cầu cần hỗ trợ vui lòng liên hệ:
Công ty Luật Việt Nguyên
- Trụ sở: Số 41 Cách Mạng Tháng Tám, phường Xuân An, Tp. Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
- Điện thoại: 0937.67.69.69 – 0936392979
- Email: luatsutrangiap@gmail.com