NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN V/v “TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC”
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:
[1]. Về thủ tục tố tụng:
Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án.
[2]. Xét kháng cáo của bị đơn:
[2.1]. Về thủ tục tố tụng:
Việc thụ lý kháng cáo của bị đơn trong thời hạn, đủ điều kiện, đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, nên kháng cáo của bà Trần Thị Kim C là hợp lệ.
[2.2]. Về nội dung:
[2.2.1]. Về những tình tiết, sự việc không phải chứng minh:
Các bên thừa nhận đã tự nguyện ký kết và đã thoả thuận các nội dung trong hợp đồng đặt cọc ngày 16 tháng 12 năm 2023; bên nhận cọc đã nhận số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng, tiếp tục nhận tiền sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc là 449.999.000 đồng, nhận tiền thanh toán lãi vay ngân hàng 83.620.000 đồng; việc sửa nội dung của hợp đồng (thay bên A bằng bên B tại phần “thoả thuận khác”, thuộc Điều 4 của hợp đồng – BL 113) do người ghi hợp đồng thực hiện và các bên ký kết biết rõ, thống nhất ký tên.
Đây là các tình tiết, sự việc không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bố sung năm 2025) và là cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét, quyết định các nội dung liên quan đến vụ án.
[2.2.2].
Hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, nội dung thể hiện số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng, thời hạn thực hiện hợp đồng đến 29 tháng 02 năm 2024 (BL 113); tại đơn khởi kiện và trong quá trình tổ tụng, ông T xác nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, hai bên thoả thuận miệng bổ sung nội dung ông T hỗ trợ bà C làm thủ tục rút sổ trước khi ký kết hợp đồng (BL 19, 20, 21, 29, 32, 161, 184).
Sau thời điểm này, các bên không lập văn bản về thoả thuận sửa đổi hợp đồng nào khác.
Như vậy, nội dung thoả thuận miệng về việc ông T hỗ trợ bà C rút số từ ngân hàng mặc dù không ghi trong hợp đồng nhưng đây là thoả thuận tại thời điểm ký kết hợp đồng, được các bên đương sự thừa nhận, có ý nghĩa làm rõ thêm trách nhiệm của mỗi bên khi thực hiện hợp đồng đặt cọc.
Theo đó, căn cứ Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, Điểu 404 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử giải thích hợp đồng theo hướng: trong hợp đồng đặt cọc, các bên có thoả thuận về việc bên đặt cọc hỗ trợ bên nhận cọc thực hiện thủ tục rút số tại Ngân hàng và nội dung này phát sinh trong khi giao kết hợp đồng.
Theo đó, các bên phải thực hiện quyền, nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên nhận cọc đối với camam kết này gắn liền với hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
[2.2.3].
Sau ngày 16 tháng 12 năm 2023, hai bên có thực hiện thêm một số nội dung như: bên đặt cọc chuyển cho bên nhận cọc 499.999.000 đồng và tiền lãi ngân hàng là 83.185.000 đồng.
Bên đặt cọc cho rằng hai bên thoả thuận dời thời điểm thực hiện hợp đồng nhưng không xuất trình chứng cứ chứng minh; bên nhận cọc ghi số tiền đặt cọc là 699.999.000 đồng (BL 51), nhưng bên đặt cọc không ký vào tài liệu này và cho rằng đây là tiền trả trước.
Hội đồng xét xử thấy: Khoản 3 Điều 421 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu”.
Theo đó, việc thoả thuận sửa đổi về tăng số tiền đặt cọc từ 200.000.000 đồng lên 669.000.000 đồng và kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng (sau ngày 19 tháng 02 năm 2024) theo quan điểm của mỗi bên đều không tuân thủ đúng quy định về điều kiện của hình thức giao dịch sửa đổi hợp đồng đặt cọc lập ngày 16 tháng 12 năm 2023, vi phạm điều kiện có hiệu lực của nội dung sửa đổi giao dịch được quy định tại khoản 2 Điều 117, Điều 119, Điều 129, khoản 3 Điều 421 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo đó, Toà án cấp sơ thẩm xác định số tiển đặt cọc là 200.000.000 đồng, thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc đến ngày 29 tháng 02 năm 2024 là có cơ sở.
Việc nguyên đơn cho rằng hai bên có có thoả thuận “sửa đổi hợp đồng” về dời thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc và việc bị đơn cho rằng các bên có thoả thuận sửa đổi hợp đồng về tổng số tiền đặt cọc từ 200.000.000 đồng lên 699.000.000 đồng không làm thay đổi quyền, nghĩa vụ của bên nhận cọc và bên đặt cọc đã thoả thuận về số tiền đặt cọc và thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc lập ngày 16 tháng 12 năm 2023.
[2.2.4]. Về nghĩa vụ thanh toán tiền vay ngân hàng trước khi rút số:
Nguyên đơn cho rằng không biết tài sản đang thế chấp; chỉ hỗ trợ rút sổ, không có nghĩa vụ thanh toán tiền vay trước khi rút sổ.
Hội đồng xét xử thấy:
Thứ nhất, nội dung thoả thuận về trả lãi trong hợp đồng đặt cọc và việc ông T đã chuyển tiền trả lãi theo đúng thoả thuận này chứng minh tại thời điểm ký kết hợp đồng ông T biết rõ và chấp nhận việc nhà đất liên quan hợp đồng đặt cọc đang thế chấp tại Ngân hàng (BL 113).
Thứ hai, bà C khai hoàn toàn không có khả năng thanh toán khoản nợ nên ký gửi và lập thủ tục chuyến nhượng nhà đất; lời khai của bà C phù hợp với lời khai của bà L, ông K, ông N2, bà G (BL 166, 167, 169, 192, 194) và diễn biển tin nhăn qua lại của các bên trong quá trình thoả thuận, ký kết, thực hiện hợp đồng đặt cọc (BL 19-22; 121 – 129).
Mặt khác, trong quá trình tổ tụng và tại phiên toà, bà L và ông K khai: ông T cam kết chịu trách nhiệm trả tiền vay nên mới đề nghị thay đổi nội dung trong Điều 4 của hợp đồng là “bên B báo trước cho bên A thời điểm ra công chứng” với mục đích để ông T chủ động chuẩn bị tiền mang vào thực hiện hợp đồng.
Thứ ba, trong quá trình tố tụng và tại phiên toà, bà L khai vào ngày 22 tháng 3 năm 2024, ông T cùng bà C cùng đến Ngân hàng làm thủ tục, nhưng ông T không đưa tiền, không chứng minh mình đang có khoản tiền 3,4 tỷ; phía Ngân hàng tạo mọi điều kiện nhưng ông T cho rằng không mang theo căn cước, không hợp tác, hẹn sang buổi chiều rồi bỏ về Bắc Ninh (BL 142, 143, 148, 167, 192, 194).
Theo đó, có căn cứ để xác định: khó khăn lớn nhất mà bà C gặp phải và cần nhận sự hỗ trợ của bên mua (ông T) sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc là thực hiện thanh toán số tiền vay trước khi giải chấp; nếu không có sự hỗ trợ của ông T liên quan đến việc chuẩn bị, chứng minh đang có số tiền 3,4 tỷ trước khi rút sổ thì bà C không lập thủ tục giải chấp tại Ngân hàng được.
Nhưng trước và sau khi quá thời hạn thực hiện hợp đồng, bà C thiện chí cùng đến ngân hàng làm thủ tục, nhưng ông T chỉ hỗ trợ được trả tiền lãi vay, và đã vi phạm một phần nghĩa vụ hỗ trợ bà C thanh toán số tiền còn lại, làm thủ tục rút số tại Ngân hàng.
[2.2.5].
Ông T thừa nhận ngày 29 tháng 02 năm 2024 ông đang ở Bắc Ninh, không có mặt tại Đà Nẵng để thực hiện công chứng (BL 29, 96, 185).
Tại phiên toà, ông T thay đổi lời khai, cho rằng ngày 29 tháng 02 năm 2024 ông có mặt ở Đà Nẵng nhưng bà C không báo thời gian, địa điểm công chứng nên ông không đến.
Tuy nhiên, lời khai của bà bà L (BL 166, 167), ông Trương Quốc K (BL 169) trong hồ sơ và tại phiên toà xác định ngày 29 tháng 02 năm 2024 ông T không đến làm thủ tục công chứng mà đang ở Bắc Ninh lo chuyện gia đình.
Mặt khác, ông T cho rằng bà C không báo trước nên ông không đến công chứng, nhưng nội dung hợp đồng thể hiện “đến ngày công chứng bên B (ông T) bảo trước cho bên A (bà C) – BL 113”.
Theo đó, Hội đồng xét xử xác định: đến ngày 29 tháng 02 năm 2024, ông T không thực hiện đúng thoả thuận về việc “cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền”.
Như vậy, ông T đã vi phạm về thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc theo thoả thuận trong hợp đồng.
[2.2.6].
Toà án cấp sơ thẩm cho rằng bà C có lỗi do đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhưng thời điểm bà C thông báo chấm dứt hợp đồng sau khi đã hết thời hạn thực hiện hợp đồng và ông T đã vi phạm nghiêm trọng thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc như đã phân tích ở các mục [2.2.4], [2.2.5].
Mặt khác, sau khi ông T vi phạm thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc, bà C đã có thiện chí tiếp tục thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng bằng việc cùng ông T đến ngân hàng làm thủ tục vào ngày 22 tháng 3 năm 2024.
Như vậy, Toà án cấp sơ thầm xác định bà C có lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc không thực hiện được là không phù hợp với tình tiết sự việc đã xảy ra, không đúng quy định tại khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2.2.7].
Nội dung thoả thuận trong hợp đồng thể hiện “…quá thời hạn thoả thuận trên…ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đặt cọc trên” (BL 113).
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định “2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trù để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”
Từ các nhận định tại phần [2.2], Hội đồng xét xử xác định: đến hết ngày 29 tháng 02 năm 2024, ông T vi phạm thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc, không tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng nhà đất thì phải mất số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Hai bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nên bà C phải trả cho ông T số tiền đã nhận trước là 499.999.000 đồng và số tiền trả lãi ngân hàng là 83.185.000 đồng.
Mặt dù Toà án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T về số tiền trả lãi ngân hàng và ông T không kháng cáo. Nhưng trước khi xét xử phúc thẩm, ông T có đơn đề nghị xem xét lại khoản tiền lãi này.
Đồng thời bà C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch và xử lý hậu quả sau khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, giải quyết vụ án toàn diện và đúng pháp luật, Hội đồng xét xử xác định: quyết định của bản án sơ thẩm về phần tiền lãi này có liên quan đến việc kháng cáo, đồng thời điều chỉnh lại hướng xử lý số tiền này, theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Như vậy, số tiền bà C phải trả lại cho ông T là 583.184.000 đồng.
Thời hạn tính lãi chậm trả theo Điều 468 Bộ luật Dân sự là 01 năm (58.318.400 đồng), 03 tháng (14.579.600 đồng), 17 ngày (2.753.924 đồng), tổng số tiền lãi là 75.651.924 đồng.
Tổng số tiền bà C phải trả cho ông T là 658.835.924 đồng.
Tổng số tiền Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T là 400.000.000 đồng (gồm tiền đặt cọc và tiền phạt cọc) và tiền lãi chậm trả của số tiền này là 51.888.800 đồng.
Theo đó, Hội đồng xét xử kết luận: chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T về trả lại tiền cọc, tiển phạt cọc và tiền lãi phát sinh từ số tiền này; chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T về trả lại toàn bộ số tiền trả trước là 583.184.000 đồng và tiền lãi chậm trả tính đến ngày xét xử.
[2.3]. Về án phí dân sự và chi phí tố tụng:
[2.3.1]. Án phí sơ thẩm:
Ông T phải chịu 20.207.500 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp. H lại cho ông T số tiền tạm ứng án phí thừa.
Bà C phải chịu 30.353.482 đồng.
[2.3.2]. Án phí phúc thẩm:
Kháng cáo được chấp nhận và bản án sơ thẩm bị sửa nên bà C không chịu.
[2.3.3]. Chi phí tố tụng:
Ông T phải chịu 4.500.000 đồng và đã nộp xong.
Tải bản án:
Liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn đang cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Việt Nguyên ngay bây giờ để được tư vấn và giải quyết vướng mắc pháp lý cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn.
Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:
📞 Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69
📍 Trụ sở chính: Số 41 Cách Mạng Tháng Tám, phường Long Khánh, Tp. Đồng Nai.
📍 Chi nhánh: Số 23 Nguyễn Du, P. Trấn Biên, Tp. Đồng Nai.
📘 Facebook: Công ty Luật Việt Nguyên
🌐 web: https://luatsudongnai.org/
✉️ Email: luatsutrangiap@gmail.com | 💬 Zalo: 0937.67.69.69 – 0936.39.29.79
Việt Nguyên – Nơi công lý được hiện thực hóa bằng tâm huyết và tri thức!