NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN Bản án số: 05/2026/DS – PTТ, Ngày: 07- 01 – 2026, V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”
Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:
[1]. Về thủ tục tố tụng
Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.
[2]. Xét kháng cáo của bị đơn
[2.1]. Về thủ tục tố tụng
Việc thụ lý kháng cáo của bị đơn được thực hiện trong thời hạn, đủ điều kiện, đúng thẩm quyền, trình tự và thủ tục theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Do đó, kháng cáo của bà Trần Thị Kim C là hợp lệ.
[2.2]. Về nội dung
[2.2.1]. Về những tình tiết, sự việc không phải chứng minh
Các bên thừa nhận đã tự nguyện ký kết và thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng đặt cọc ngày 16/12/2023.
Bên nhận cọc đã nhận số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng; tiếp tục nhận tiền sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc là 449.999.000 đồng và nhận tiền thanh toán lãi vay ngân hàng 83.620.000 đồng.
Việc sửa nội dung của hợp đồng, cụ thể thay bên A bằng bên B tại phần “Thỏa thuận khác”, thuộc Điều 4 của hợp đồng (BL 113), do người ghi hợp đồng thực hiện và các bên ký kết đều biết rõ, thống nhất ký tên.
Đây là những tình tiết, sự việc không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), đồng thời là cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét, quyết định các nội dung liên quan đến vụ án.
[2.2.2]. Về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc được lập thành văn bản, thể hiện số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, thời hạn thực hiện hợp đồng đến ngày 29/02/2024 (BL 113).
Tại đơn khởi kiện và trong quá trình tố tụng, ông T xác nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, hai bên có thỏa thuận miệng bổ sung nội dung ông T hỗ trợ bà C làm thủ tục rút sổ trước khi ký kết hợp đồng (BL 19, 20, 21, 29, 32, 161, 184). Sau thời điểm này, các bên không lập văn bản về việc sửa đổi hợp đồng nào khác.
Như vậy, nội dung thỏa thuận miệng về việc ông T hỗ trợ bà C rút sổ tại ngân hàng, mặc dù không được ghi nhận trong hợp đồng, nhưng đây là thỏa thuận được xác lập tại thời điểm ký kết hợp đồng, được các bên đương sự thừa nhận và có ý nghĩa làm rõ thêm trách nhiệm của mỗi bên khi thực hiện hợp đồng đặt cọc.
Theo đó, căn cứ Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử giải thích hợp đồng theo hướng: trong hợp đồng đặt cọc, các bên có thỏa thuận về việc bên đặt cọc hỗ trợ bên nhận cọc thực hiện thủ tục rút sổ tại ngân hàng và nội dung này phát sinh trong quá trình giao kết hợp đồng.
Do đó, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc, bên nhận cọc đối với cam kết này, gắn liền với hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.
[2.2.3]. Về việc các bên có sửa đổi số tiền đặt cọc và thời hạn thực hiện hợp đồng hay không
Sau ngày 16/12/2023, hai bên có thực hiện thêm một số nội dung như: bên đặt cọc chuyển cho bên nhận cọc 499.999.000 đồng và tiền lãi ngân hàng là 83.185.000 đồng.
Bên đặt cọc cho rằng hai bên có thỏa thuận dời thời điểm thực hiện hợp đồng nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh. Bên nhận cọc ghi số tiền đặt cọc là 699.999.000 đồng (BL 51), nhưng bên đặt cọc không ký vào tài liệu này và cho rằng đây là tiền trả trước.
Hội đồng xét xử thấy rằng, khoản 3 Điều 421 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu”.
Theo đó, việc thỏa thuận sửa đổi về việc tăng số tiền đặt cọc từ 200.000.000 đồng lên 669.000.000 đồng và kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng sau ngày 19/02/2024, theo quan điểm của mỗi bên, đều không tuân thủ đúng quy định về điều kiện hình thức của giao dịch sửa đổi hợp đồng đặt cọc được lập ngày 16/12/2023.
Việc này vi phạm điều kiện có hiệu lực của nội dung sửa đổi giao dịch được quy định tại khoản 2 Điều 117, Điều 119, Điều 129 và khoản 3 Điều 421 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo đó, Tòa án cấp sơ thẩm xác định số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc đến ngày 29/02/2024 là có cơ sở.
Việc nguyên đơn cho rằng hai bên có thỏa thuận “sửa đổi hợp đồng” về việc dời thời hạn thực hiện hợp đồng; đồng thời bị đơn cho rằng các bên có thỏa thuận sửa đổi hợp đồng về tổng số tiền đặt cọc từ 200.000.000 đồng lên 699.999.000 đồng không làm thay đổi quyền, nghĩa vụ của bên nhận cọc và bên đặt cọc đã được các bên thỏa thuận về số tiền đặt cọc và thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc lập ngày 16/12/2023.
[2.2.4]. Về nghĩa vụ thanh toán tiền vay ngân hàng trước khi rút sổ
Nguyên đơn cho rằng không biết tài sản đang thế chấp; chỉ hỗ trợ rút sổ và không có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền vay trước khi rút sổ.
Hội đồng xét xử thấy:
Thứ nhất, nội dung thỏa thuận về trả lãi trong hợp đồng đặt cọc và việc ông T đã chuyển tiền trả lãi theo đúng thỏa thuận chứng minh tại thời điểm ký kết hợp đồng, ông T biết rõ và chấp nhận việc nhà đất liên quan đến hợp đồng đặt cọc đang được thế chấp tại ngân hàng (BL 113).
Thứ hai, bà C khai hoàn toàn không có khả năng thanh toán khoản nợ nên ký gửi và lập thủ tục chuyển nhượng nhà đất. Lời khai của bà C phù hợp với lời khai của bà L, ông K, ông N2, bà G (BL 166, 167, 169, 192, 194) và diễn biến tin nhắn qua lại giữa các bên trong quá trình thỏa thuận, ký kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc (BL 19-22; 121-129).
Mặt khác, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, bà L và ông K khai rằng ông T cam kết chịu trách nhiệm trả tiền vay nên mới đề nghị thay đổi nội dung tại Điều 4 của hợp đồng thành “bên B báo trước cho bên A thời điểm ra công chứng”, với mục đích để ông T chủ động chuẩn bị tiền mang vào thực hiện hợp đồng.
Thứ ba, trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, bà L khai rằng ngày 22/3/2024, ông T cùng bà C đến ngân hàng làm thủ tục nhưng ông T không đưa tiền và không chứng minh mình đang có khoản tiền 3,4 tỷ đồng. Phía ngân hàng đã tạo mọi điều kiện nhưng ông T cho rằng không mang theo căn cước, không hợp tác, hẹn sang buổi chiều rồi bỏ về Bắc Ninh (BL 142, 143, 148, 167, 192, 194).
Theo đó, có căn cứ xác định khó khăn lớn nhất mà bà C gặp phải và cần nhận sự hỗ trợ của bên mua, ông T, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc là việc thanh toán số tiền vay trước khi giải chấp.
Nếu không có sự hỗ trợ của ông T liên quan đến việc chuẩn bị, chứng minh đang có số tiền 3,4 tỷ đồng trước khi rút sổ thì bà C không thể thực hiện thủ tục giải chấp tại ngân hàng.
Tuy nhiên, trước và sau khi hết thời hạn thực hiện hợp đồng, bà C vẫn thiện chí cùng ông T đến ngân hàng làm thủ tục. Trong khi đó, ông T chỉ hỗ trợ được việc trả tiền lãi vay và đã vi phạm một phần nghĩa vụ hỗ trợ bà C thanh toán số tiền còn lại, làm thủ tục rút sổ tại ngân hàng.
[2.2.5]. Về việc thực hiện nghĩa vụ công chứng vào ngày 29/02/2024
Ông T thừa nhận ngày 29/02/2024 ông đang ở Bắc Ninh, không có mặt tại Đà Nẵng để thực hiện công chứng (BL 29, 96, 185).
Tại phiên tòa, ông T thay đổi lời khai, cho rằng ngày 29/02/2024 ông có mặt tại Đà Nẵng nhưng bà C không báo thời gian, địa điểm công chứng nên ông không đến.
Tuy nhiên, lời khai của bà L (BL 166, 167) và ông Trương Quốc K (BL 169) trong hồ sơ và tại phiên tòa đều xác định ngày 29/02/2024 ông T không đến làm thủ tục công chứng mà đang ở Bắc Ninh để lo việc gia đình.
Mặt khác, ông T cho rằng bà C không báo trước nên ông không đến công chứng, nhưng nội dung hợp đồng thể hiện: “đến ngày công chứng bên B (ông T) báo trước cho bên A (bà C)” (BL 113).
Theo đó, Hội đồng xét xử xác định đến ngày 29/02/2024, ông T không thực hiện đúng thỏa thuận về việc “cùng với bên B làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền”.
Như vậy, ông T đã vi phạm về thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
[2.2.6]. Về lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng đặt cọc không được thực hiện
Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng bà C có lỗi do đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Tuy nhiên, thời điểm bà C thông báo chấm dứt hợp đồng là sau khi đã hết thời hạn thực hiện hợp đồng và ông T đã vi phạm nghiêm trọng các thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc như đã phân tích tại các mục [2.2.4] và [2.2.5].
Mặt khác, sau khi ông T vi phạm thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc, bà C vẫn thiện chí tiếp tục thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng bằng việc cùng ông T đến ngân hàng làm thủ tục vào ngày 22/3/2024.
Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà C có lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc không thực hiện được là không phù hợp với tình tiết, sự việc đã xảy ra và không đúng quy định tại khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2.2.7]. Về xử lý tiền đặt cọc, tiền trả trước và tiền lãi
Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng thể hiện: “…quá thời hạn thỏa thuận trên… ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đặt cọc trên” (BL 113).
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.
Từ các nhận định tại phần [2.2], Hội đồng xét xử xác định: đến hết ngày 29/02/2024, ông T vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, không tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng nhà đất thì phải mất số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Hai bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, bà C phải trả cho ông T số tiền đã nhận trước là 499.999.000 đồng và số tiền trả lãi ngân hàng là 83.185.000 đồng.
Mặc dù Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T về số tiền trả lãi ngân hàng và ông T không kháng cáo, nhưng trước khi xét xử phúc thẩm, ông T có đơn đề nghị xem xét lại khoản tiền lãi này. Đồng thời, bà C kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, xử lý hậu quả sau khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng, đồng thời giải quyết vụ án toàn diện và đúng pháp luật, Hội đồng xét xử xác định quyết định của bản án sơ thẩm về phần tiền lãi này có liên quan đến việc kháng cáo.
Do đó, Hội đồng xét xử điều chỉnh lại hướng xử lý số tiền này theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Như vậy, số tiền bà C phải trả lại cho ông T là:
499.999.000 đồng + 83.185.000 đồng = 583.184.000 đồng.
Thời hạn tính lãi chậm trả theo Điều 468 Bộ luật Dân sự là:
- 01 năm: 58.318.400 đồng;
- 03 tháng: 14.579.600 đồng;
- 17 ngày: 2.753.924 đồng.
Tổng số tiền lãi chậm trả là:
75.651.924 đồng.
Tổng số tiền bà C phải trả cho ông T là:
583.184.000 đồng + 75.651.924 đồng = 658.835.924 đồng.
Tổng số tiền Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T là 400.000.000 đồng, gồm tiền đặt cọc và tiền phạt cọc, cùng với tiền lãi chậm trả của số tiền này là 51.888.800 đồng.
Theo đó, Hội đồng xét xử kết luận: chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T về việc trả lại tiền cọc, tiền phạt cọc và tiền lãi phát sinh từ số tiền này; chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông T về việc trả lại toàn bộ số tiền trả trước là 583.184.000 đồng và tiền lãi chậm trả tính đến ngày xét xử.
[2.3]. Về án phí dân sự và chi phí tố tụng
[2.3.1]. Án phí sơ thẩm
Ông T phải chịu 20.207.500 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp. Hoàn lại cho ông T số tiền tạm ứng án phí còn thừa.
Bà C phải chịu 30.353.482 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
[2.3.2]. Án phí phúc thẩm
Kháng cáo được chấp nhận và bản án sơ thẩm bị sửa nên bà C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
[2.3.3]. Chi phí tố tụng
Ông T phải chịu 4.500.000 đồng chi phí tố tụng và đã nộp xong.
Liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn đang cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Việt Nguyên ngay bây giờ để được tư vấn và giải quyết vướng mắc pháp lý cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn.
Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:
📞 Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69
📍 Trụ sở chính: Số 41 Cách Mạng Tháng Tám, phường Long Khánh, Tp. Đồng Nai.
📍 Chi nhánh: Số 23 Nguyễn Du, P. Trấn Biên, Tp. Đồng Nai.
📘 Facebook: Công ty Luật Việt Nguyên
🌐 web: https://luatsudongnai.org/
✉️ Email: luatsutrangiap@gmail.com | 💬 Zalo: 0937.67.69.69 – 0936.39.29.79
Việt Nguyên – Nơi công lý được hiện thực hóa bằng tâm huyết và tri thức!