TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT THEO QUY ĐỊNH MỚI NHẤT

Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2026 đầy biến động và hệ thống pháp luật đang bước vào giai đoạn thực thi cao điểm các quy định của Luật Đất đai 2024 cùng các Nghị định hướng dẫn (102/2024/NĐ-CP, 151/2025/NĐ-CP), các quan hệ về quyền sử dụng đất trở nên phức tạp và nhạy cảm hơn bao giờ hết. Tranh chấp đất đai hiện nay không chỉ dừng lại ở mâu thuẫn lợi ích mà còn là bài toán về quản lý hồ sơ địa chính thiếu đồng bộ qua nhiều thời kỳ. Việc nhận diện đúng bản chất tranh chấp ngay từ đầu không chỉ là kỹ thuật pháp lý mà còn là bước đi chiến lược then chốt, quyết định sự thành bại trong việc bảo vệ tài sản và tối ưu hóa tài nguyên thời gian của đương sự.

1. Nhận diện các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong bối cảnh mới

Hiện nay, mâu thuẫn thường tập trung vào 04 nhóm trọng điểm sau:

Dạng tranh chấp	Đặc điểm nhận dạng	Rủi ro pháp lý chính
Tranh chấp ranh giới thửa đất	Xảy ra khi một bên tự ý dịch chuyển mốc giới, lấn chiếm hoặc xây dựng công trình đè lên ranh giới đã xác định.	Khó xác định hiện trạng nếu không có vi bằng; dễ dẫn đến hành vi hủy hoại tài sản, gây phát sinh án hình sự không đáng có.
Tranh chấp quyền về lối đi chung	Phát sinh khi một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng.	Xung đột gay gắt về mức đền bù giá trị đất; rủi ro bị hàng xóm cô lập hoàn toàn quyền tiếp cận hạ tầng nếu không sớm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất	Mâu thuẫn giữa các thành viên gia đình khi di sản không có di chúc hợp pháp hoặc di chúc bị tuyên vô hiệu.	Tài sản bị “đóng băng” vô thời hạn; làm rạn nứt tình cảm huyết thống và gây thiệt hại kinh tế do không thể khai thác, giao dịch tài sản.
Tranh chấp từ giao dịch giấy viết tay	Các bên mua bán đất bằng văn bản chưa qua công chứng/chứng thực, thường gặp ở các khu vực đang đô thị hóa.	Hệ quả pháp lý tất yếu là hợp đồng vô hiệu, dẫn đến việc khôi phục tình trạng ban đầu. Bên mua chịu thiệt hại nặng nề khi giá đất đã tăng cao so với thời điểm giao dịch.

2. Cơ chế hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã:

Hòa giải tại UBND cấp xã không chỉ đơn thuần là giải pháp giảm tải cho hệ thống tư pháp mà còn là điều kiện thụ lý bắt buộc để Tòa án không trả lại đơn khởi kiện. Đương sự cần đặc biệt lưu ý: chỉ những tranh chấp nhằm xác định “ai là người có quyền sử dụng đất” mới bắt buộc phải qua bước này.

Phân định ranh giới pháp lý giữa các loại hòa giải

• Hòa giải tự nguyện:Nhà nước khuyến khích các bên tự thỏa thuận thông qua hòa giải viên cơ sở hoặc hòa giải thương mại. Kết quả này mang tính thiện chí, không có giá trị cưỡng chế trực tiếp.
• Hòa giải bắt buộc:Áp dụng cho tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất. Đây là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc để xác định tư cách chủ thể sử dụng đất.

Các trường hợp không bắt buộc hòa giải tại xã: Dựa trên Luật Đất đai 2024, đương sự có thể bỏ qua bước hòa giải tại xã và tiến hành khởi kiện trực tiếp đối với:

• Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp chia tài sản chung là quyền sử dụng đất khi ly hôn.
• Tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp).

Luật Đất đai 2024 đã rút ngắn thời hạn từ 45 ngày xuống còn 30 ngày để tăng tính hiệu quả:

1. Nộp đơn:Gửi đơn yêu cầu hòa giải kèm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
2. Thụ lý và Thông báo ngăn chặn:Đây là điểm mới quan trọng. Trong 03 ngày làm việc, UBND xã phải thông báo thụ lý cho các bên và Văn phòng đăng ký đất đai. Việc thông báo này có tác dụng ngăn chặn các bên tẩu tán hoặc thực hiện giao dịch chuyển dịch tài sản trong lúc đang tranh chấp (Căn cứ Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).
3. Thành lập Hội đồng:Chủ tịch UBND xã quyết định thành lập Hội đồng với các thành phần chuyên môn.
4. Tổ chức hòa giải:Chỉ tiến hành khi các bên có mặt đầy đủ. Vắng mặt lần 2 coi như hòa giải không thành.
5. Lập biên bản:Kết quả hòa giải thành/không thành phải được ghi rõ, có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng và đóng dấu UBND.

Thành phần Hội đồng hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai 2024: “Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã; công chức làm công tác địa chính; người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia.”

3. Thẩm quyền và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định 2026

Luật Đất đai 2024 đã tạo ra một bước ngoặt khi mở rộng quyền khởi kiện tại Tòa án cho cả đất chưa có giấy tờ, đồng thời phân định rõ vai trò của cơ quan hành chính.

Phân định thẩm quyền giữa Tòa án và UBND

Tiêu chí	Giải quyết tại Tòa án nhân dân	Giải quyết tại UBND (Huyện/Tỉnh)
Loại đất	Áp dụng cho cả đất có giấy tờ (Sổ đỏ/Điều 137) và không có giấy tờ.	Chỉ áp dụng cho đất không có giấy tờ hợp pháp.
Đối tượng giải quyết	Mọi cá nhân, tổ chức, cơ sở tôn giáo.	Cấp Huyện: Giải quyết tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình. Cấp Tỉnh: Giải quyết khi có tổ chức, cơ sở tôn giáo, người VN định cư ở nước ngoài tham gia.
Hiệu lực pháp lý	Bản án có hiệu lực cưỡng chế cao nhất.	Quyết định giải quyết tranh chấp; có thể bị khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính.

Quy trình khởi kiện:

• Hồ sơ khởi kiện:Đơn khởi kiện (Mẫu số 23-DS); Bản sao Sổ đỏ hoặc giấy tờ theo Điều 137; Biên bản hòa giải không thành tại UBND xã.
• Chứng cứ:Đối với đất không có giấy tờ, cần đặc biệt lưu ý cung cấp “Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất” (Xác nhận của những người sử dụng đất liền kề, hóa đơn nộp thuế đất qua các thời kỳ, các văn bản của chính quyền địa phương liên quan đến thửa đất).
• Giai đoạn tố tụng:Sau khi thụ lý và nộp tạm ứng án phí, Tòa án sẽ tiến hành các bước quan trọng như: thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và trưng cầu giám định (nếu cần).

Liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn đang cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Việt Nguyên ngay bây giờ để được tư vấn và giải quyết vướng mắc pháp lý  cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:

📞 Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69

📍 Trụ sở chính: Số 41 Cách Mạng Tháng Tám, phường Long Khánh, Tp. Đồng Nai.

📍 Chi nhánh: Số 23 Nguyễn Du, P. Trấn Biên, Tp. Đồng Nai.

📘 Facebook: Công ty Luật Việt Nguyên

🌐 web: https://luatsudongnai.org/

✉️ Email: luatsutrangiap@gmail.com | 💬 Zalo: 0937.67.69.69 – 0936.39.29.79

Việt Nguyên – Nơi công lý được hiện thực hóa bằng tâm huyết và tri thức!