TRẬT TỰ XÂY DỰNG VÀ QUY ĐỊNH AN TOÀN THI CÔNG (NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP)

Kiểm soát vệ sinh và minh bạch thông tin tại công trường

Nghị định mới chuẩn hóa các yêu cầu cơ bản nhất về môi trường đô thị và quyền tiếp cận thông tin của người dân xung quanh công trình đang thi công:

Hành vi không che chắn công trình hoặc để rơi vãi vật liệu (Điều 25 Khoản 1): Chủ đầu tư để xảy ra vi phạm sẽ bị phạt tiền phân theo quy mô:
- Nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 3 đến 5 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: Phạt từ 15 đến 20 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (các dự án quy mô lớn): Phạt từ 20 đến 25 triệu đồng.
- Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc phải che chắn, thu gom, dọn dẹp vật liệu rơi vãi và khôi phục lại tình trạng ban đầu của khu vực bị ảnh hưởng.
Hành vi không công khai giấy phép xây dựng tại công trường (Điều 25 Khoản 2):
- Nhà ở riêng lẻ thông thường: Phạt từ 5 đến 10 triệu đồng.
- Nhà ở riêng lẻ trong khu bảo vệ di tích lịch sử – văn hóa, di sản thế giới (hoặc công trình xây dựng khác): Phạt từ 10 đến 20 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: Phạt từ 20 đến 30 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: Phạt từ 30 đến 40 triệu đồng.

Thước đo xử phạt trật tự xây dựng (Sai phép, Không phép, Lấn chiếm)

Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định mức phạt cực kỳ nghiêm khắc đối với các hành vi cố ý vi phạm thiết kế và quy hoạch:

Xây dựng sai phép (không đúng nội dung giấy phép xây dựng mới cấp – Khoản 6 Điều 25):
- Nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 30 đến 40 triệu đồng.
- Nhà ở riêng lẻ tại khu vực bảo tồn di tích, di sản: Phạt từ 50 đến 70 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: Phạt từ 100 đến 120 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: Phạt từ 120 đến 140 triệu đồng.
Xây dựng không phép (chưa được cấp giấy phép xây dựng – Khoản 7 Điều 25):
- Nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 60 đến 80 triệu đồng.
- Nhà ở riêng lẻ tại khu vực bảo tồn di tích, di sản: Phạt từ 80 đến 100 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: Phạt từ 120 đến 140 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: Phạt từ 140 đến 160 triệu đồng.
Xây dựng cơi nới, lấn chiếm không gian công cộng hoặc lấn chiếm đất của tổ chức, cá nhân khác (Khoản 10 Điều 25):
- Nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 80 đến 100 triệu đồng.
- Nhà ở riêng lẻ tại khu vực bảo tồn di tích, di sản: Phạt từ 100 đến 120 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật: Phạt từ 180 đến 200 triệu đồng.
- Công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi: Phạt từ 200 đến 220 triệu đồng.

Xử lý sự cố gây lún nứt công trình liền kề và trách nhiệm bồi thường

Đây là quy định nhận được sự quan tâm lớn của người dân đô thị. Khi chủ đầu tư thi công sai biện pháp kỹ thuật gây ảnh hưởng đến hàng xóm (Điều 25 Khoản 5):

Mức phạt hành chính: Phạt tổ chức từ 30 đến 40 triệu đồng (đối với nhà riêng lẻ) và lên tới 100 đến 120 triệu đồng (đối với công trình lớn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi).
Quy trình xử lý khẩn cấp và bảo vệ người dân (Điều 87):

Người có thẩm quyền buộc chủ đầu tư tạm dừng thi công một phần hoặc toàn bộ công trình tùy mức độ ảnh hưởng.
Trong trường hợp gây sụp đổ hoặc có nguy cơ sụp đổ công trình lân cận: Chủ đầu tư buộc phải có biện pháp di dời ngay người và tài sản của công trình lân cận. Đồng thời, chủ đầu tư phải thuê và chi trả toàn bộ chi phí thuê nhà ở tạm cho bên bị thiệt hại với điều kiện sống tương đương nơi ở cũ.
Cơ chế tiếp tục thi công: Công trình chỉ được tiếp tục thi công sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt hành chính và đạt được thỏa thuận bồi thường xong xuôi bằng văn bản chấp thuận của bên bị thiệt hại gửi cơ quan quản lý. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được thì có quyền khởi kiện ra Tòa án.

Chế tài mạnh đối với hành vi tái phạm và tiếp tục thi công lách luật

Để ngăn chặn tình trạng “nhờn luật”, cố tình xây dựng dồn dập sau khi bị phát hiện, Nghị định quy định mức phạt tăng nặng kịch trần đối với hành vi chống đối:

Cố tình tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (Điều 25 Khoản 11): Phạt từ 60 – 80 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ và phạt đến 500 – 600 triệu đồng đối với công trình thuộc diện lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.
Hành vi tái phạm (Điều 25 Khoản 12): Phạt kịch khung từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng đối với tổ chức thực hiện công trình quy mô lớn. Ngoài ra, chủ đầu tư còn bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 3 tháng đến tối đa 12 tháng và bị tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm.

Quy trình Điều 85: Buộc dừng thi công để hoàn thiện pháp lý hoặc tháo dỡ

Đối với các công trình vi phạm sai phép, không phép nhưng đang thi công:

Nếu công trình không đủ điều kiện cấp/điều chỉnh giấy phép: Buộc phá dỡ công trình, phần công trình vi phạm.
Nếu công trình đủ điều kiện cấp/điều chỉnh giấy phép: Buộc dừng thi công và chủ đầu tư có thời hạn 35 ngày (đối với nhà ở riêng lẻ/công trình khác) hoặc 120 ngày (đối với công trình cần lập Báo cáo KT-KT hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi) kể từ ngày nhận quyết định xử phạt để hoàn thành thủ tục xin cấp/điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Nếu hết thời hạn nêu trên mà chủ đầu tư không xuất trình được giấy phép được cấp/điều chỉnh, người có thẩm quyền sẽ ra thông báo buộc chủ đầu tư tự phá dỡ trong vòng tối đa 15 ngày. Nếu quá hạn không tự nguyện thi hành sẽ bị cưỡng chế phá dỡ theo luật.

BẢNG TỔNG HỢP MỨC PHẠT VỀ TRẬT TỰ XÂY DỰNG THEO NGHỊ ĐỊNH 339/2026/NĐ-CP

(Mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức, cá nhân vi phạm bằng 50% mức này):

STT	Hành vi vi phạm chính	Nhà ở riêng lẻ thông thường	Nhà ở riêng lẻ tại khu vực bảo tồn/di sản	Dự án lớn (Phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi)	Biện pháp khắc phục hậu quả chính
1	Không che chắn công trình, để vật liệu rơi vãi	3 – 5 triệu đồng	3 – 5 triệu đồng	20 – 25 triệu đồng	Buộc che chắn, thu dọn rác thải, phục hồi nguyên trạng.
2	Không treo/công khai giấy phép xây dựng	5 – 10 triệu đồng	10 – 20 triệu đồng	30 – 40 triệu đồng	Buộc thực hiện công khai giấy phép xây dựng.
3	Thi công sai giấy phép xây dựng mới cấp	30 – 40 triệu đồng	50 – 70 triệu đồng	120 – 140 triệu đồng	Buộc xin điều chỉnh giấy phép hoặc phá dỡ phần sai phạm.
4	Thi công xây dựng không có giấy phép	60 – 80 triệu đồng	80 – 100 triệu đồng	140 – 160 triệu đồng	Buộc dừng thi công để thực hiện thủ tục cấp phép trong 35/120 ngày.
5	Xây dựng cơi nới, lấn chiếm không gian chung	80 – 100 triệu đồng	100 – 120 triệu đồng	200 – 220 triệu đồng	Buộc phá dỡ phần công trình cơi nới, lấn chiếm trái phép.
6	Thi công gây lún nứt công trình liền kề	30 – 40 triệu đồng	50 – 60 triệu đồng	100 – 120 triệu đồng	Yêu cầu dừng thi công, tự thỏa thuận và hoàn thành bồi thường thiệt hại.

Liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn đang cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Việt Nguyên ngay bây giờ để được tư vấn và giải quyết vướng mắc pháp lý liên quan đến kiện đòi tài sản một cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:

Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69