NỘI DUNG VỤ ÁN

Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu,

giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu và yêu cầu hủy đăng ký biến động đất đai trên giấy CNQSDĐ

Nguyên đơn là chị Phạm Thị PH, trong đơn khởi kiện ghi ngày 28/8/2022 và bản tự khai ngày 07/12/2022 của bà Nguyễn Thị Thanh là người đại diện theo ủy quyền của chị PH, yêu cầu khởi kiện của chị PH như sau:

Trong thời gian chị Phạm Thị PH và anh Lê Quang V là vợ chồng, ông Lê Văn X và bà Phạm Thị Nga là bố mẹ của anh V có làm thủ tục tách một phần thửa đất của ông bà tại tổ 54, khu 6B, phường HP, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh cho chị PH và anh V. Chị PH và anh V đã hoàn tất thủ tục tặng cho, đất được tặng cho đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng số CO 238535, do UBND thành phố Hạ Long cấp ngày 10/6/2019, mang tên Lê Quang V, Phạm Thị PH. Thửa đất được xác định thuộc thửa số 101, tờ bản đồ số 83 phường HP, địa chỉ tại tổ 54, khu 6B, phường HP, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; diện tích được cấp là: 242,6m2.

Mặc dù được ông bà X, Nga tặng cho đất, nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn do ông bà X, Nga quản lý. Ngày 07/6/2021, ông bà X, Nga gọi chị PH đến Văn phòng công chứng Phạm X Thùy và nói với chị PH và anh V ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nêu trên để ông bà X, Nga lấy tiền trả tiền mua đất của Công ty Minh Anh, đất tại tổ 8, khu 2, phường Hà Tu, thành phố Hạ Long (là đất mà có ngôi nhà chị PH, anh V đang ở khi đó, thửa đất này do ông bà X Nga đứng tên mua của Công ty Minh Anh). Cùng ngày 07/6/2021, chị PH và anh V đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 101 tờ bản đồ số 83 phường HP cho anh Giang Trung NG và chị Bùi Thị Thu Hương, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng Phạm X Thùy, số công chứng 1782 ngày 07/6/2021. Chị PH, bà Thanh cho rằng do bên nhận chuyển nhượng là anh NG và chị Hương chưa trả tiền mua đất cho chị PH, đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ bên mua, vi phạm khoản 1, 2 Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015; mặt khác giá ghi trong hợp đồng là 50.000.000đồng là thấp hơn nhiều với giá thực tế chuyển nhượng, tháng 8/2022 Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long đã ra quyết định cho chị PH và anh V ly hôn, chị PH cũng không được chia phần nào từ thửa đất này. Vì vậy chị PH yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là chị Phạm Thị PH, anh Lê Quang V và bên nhận chuyển nhượng là anh Giang Trung NG và chị Bùi Thị Thu Hương, hợp đồng công chứng tại Văn phòng công chứng Phạm X Thùy số 1782 ngày 07/06/2021 (sau đây viết tắt là Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021); tuyên hủy phần đăng ký biến động đất đai mang tên Giang Trung NG, Bùi Thị Thu Hương trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: buộc anh Giang Trung NG, chị Bùi Thị Thu Hương trả cho chị Phạm Thị PH và anh Lê Quang V thửa đất số 101 tờ bản đồ số 83, phường HP.

Trong thời gian chuẩn bị xét xử, ngày 09/2/2023 tại văn bản ghi ý kiến của NG đơn (bút lục: 155) và biên bản ghi lời khai ngày 09/3/2023 (bút lục190) và tại phiên tòa, bà Thanh trình bày: NG đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, NG đơn không yêu cầu tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 mà yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 vô hiệu, các nội dung khác giữ NG. Để chứng minh cho yêu cầu trên của NG đơn là có căn cứ, tại phiên tòa bà Thanh và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của NG đơn trình bày như sau: (1) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021, trong đó đối tượng chuyển nhượng là thửa đất số 101, tờ bản đồ số 83 phường HP; địa chỉ: tổ 54, khu 6B, phường HP, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh; thửa đất có diện tích: 242,6m2, trong đó đất ở là 170m2, còn lại là đất trồng cây lâu năm; Điều 2 của hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thửa đất là 50.000.000đồng (năm mươi triệu đồng), giá này không phù hợp với giá thực tế chuyển nhượng, vì nếu theo như lời khai của chị Linh (là người đại diện của anh NG chị Hương) và lời khai của chị Huyền (là người đại diện của anh V) thì giá thực tế chuyển nhượng là 600.000.000đồng (sáu trăm triệu đồng), còn theo NG đơn giá thực tế chuyển nhượng là 4,5 tỷ đồng. Như vậy hợp đồng ghi giá 50.000.000đồng là nhằm trốn thuế với Nhà nước, nhằm che dấu giao dịch chuyển nhượng thực tế với giá cao hơn hẳn giá ghi trong hợp đồng, nên giao dịch trong Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 là giả tạo, vì vậy Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 vô hiệu thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015, yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó anh NG, chị Hương (bị đơn) phải trả lại cho chị PH và anh V quyền sử dụng thửa đất số 101 tờ bản đồ số 83 thuộc tổ 54 khu 6B phường HP, thành phố Hạ Long; hủy phần đăng ký biến động đất đai mang tên Giang Trung NG, Bùi Thị Thu Hương trên giấy chứng nhận QSDĐ, anh V có trách nhiệm trả lại anh NG, chị Hương số tiền anh V đã nhận. (2) Ngoài ra luật sư của NG đơn trình bày: ý chí của NG đơn là chị PH trong việc ký kết, xác lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 là theo sự sắp đặt của ông bà X, Nga; anh V là người cờ bạc, ông X nhiều lần phải mang tiền trả nợ cho con (là anh V), nội dung này ông bà X, Nga đã xác nhận trong tài liệu là vi bằng NG đơn cung cấp cho Tòa án; với nội dung hợp đồng thì tại thời điểm ký hợp đồng chưa có việc giao tiền, vì vậy việc giao tiền sau này phải có chứng từ, người đại diện của anh V và người đại diện của anh NG thừa nhận là có giấy ghi nhận việc anh NG trả cho anh V 600.000.000đồng, giấy do anh NG giữ, nhưng người đại diện của anh NG không cung cấp được cho Tòa án giấy này (mặc dù đã được Tòa án yêu cầu nhiều lần), cho đến nay chị PH là bên chuyển nhượng chưa nhận được một đồng nào từ anh NG, chị Hương, mặt khác chị PH cũng không ủy quyền cho anh V nhận tiền; vì vậy căn cứ vào các viện dẫn này, luật sư của NG đơn cho rằng, đủ cơ sở để khẳng định ông bà X, Nga mới là người nhận tiền chuyển nhượng thửa đất từ anh chị NG, Hương. Để chứng minh giá thực tế chuyển nhượng thửa đất là 4,5 tỷ đồng chứ không phải giá 600.000.000 đồng như người đại diện của bị đơn và của anh V trình bày, luật sư của NG đơn trình bày như sau: căn cứ vào Quyết định 4884/QĐ-UBND ngày 18/11/2019 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt PH án bồi thường, giá đất cụ thể làm căn cứ lập PH án bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dân thuộc diện GPMB thực hiện dự án: Đường bao biển nối thành phố Hạ Long với thành phố Cẩm Phả thì thửa đất chuyển nhượng nếu bị thu hồi được bồi thường với đơn giá đất ở là 5.815.000đ/m2 (năm triệu tám trăm mười lăm nghìn/m2), đất trồng cây lâu năm là 77.000đồng/m2 (bảy mươi bảy nghìn đồng/m2), hệ số k=1.2, với đơn giá này thửa đất chuyển nhượng nếu được bồi thường sẽ có giá trị là 1.200.000.000đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng), vì vậy không thể có giá chuyển nhượng là 600.000.000đồng như người đại diện của bị đơn và của anh V trình bày được. Tại thời điểm chuyển nhượng là ngày 07/6/2021, thửa đất được chuyển nhượng với giá 4,5 tỷ đồng mới phù hợp với giá thị trường. (Để chứng minh cho nội dung trên, luật sư của NG đơn cung cấp cho Tòa án tài liệu là PH án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho thửa đất bị thu hồi có vị trí: tổ 56, khu 6B, phường HP (bút lục: 253-306), vi bằng ghi lại nội dung cuộc hội thoại giữa bà Thanh và ông bà X Nga ngày 27/5/2022 do bà Thanh ghi âm (bút lục 235-252), ngoài ra không cung cấp thêm tài liệu nào khác.)

Trong quá trình chuẩn bị xét xử, bà Thanh còn trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 ghi giá thấp hơn hẳn giá chuyển nhượng thực tế là để trốn tránh trách nhiệm chia tài sản chung cho chị PH khi chị PH và anh V ly hôn; là để trốn thuế nộp cho Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bị đơn là anh Giang Trung NG và chị Bùi Thị Thu Hương, anh NG và chị Hương vắng mặt, nhưng ủy quyền cho chị Nguyễn Bảo Linh. Tại bản tự khai và biên bản lấy lời khai ngày 28/12/2022, tại phiên tòa chị Nguyễn Bảo Linh trình bày: (1) Ngày 07/6/2021 tại Văn Phòng công chứng Phạm X Thùy, vợ chồng anh Giang Trung NG, chị Bùi Thị Thu Hương ký hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên chuyển nhượng là vợ chồng anh Lê Quang V, chị Phạm Thị PH, nội dung hợp đồng, đối tượng hợp đồng đúng như bên NG đơn trình bày, là Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021. Đơn khởi kiện, NG đơn yêu cầu tòa án tuyên bố hủy bỏ hợp đồng, sau đó thay đổi yêu cầu thành đề nghị tuyên bố hợp đồng vô hiệu, bị đơn đều không đồng ý, bởi các căn cứ sau: hai bên đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, cụ thể là: bên nhận chuyển nhượng là anh NG đã thanh toán đầy đủ số tiền tương ứng với giá trị thửa đất mà hai bên đã thoả thuận là 600.000.000đồng cho bên chuyển nhượng là anh V; chị PH và bà Thanh cho rằng giá chuyển nhượng thực tế là 4,5 tỷ đồng là không đúng. Sau khi nhận đủ tiền, bên chuyển nhượng đã bàn giao đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng; vợ chồng anh NG, chị Hương đã đi đăng ký việc chuyển nhượng, ngày 22/06/2021 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long đã xác nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất số C0 283535 (được Uỷ ban nhân dân thành phố Hạ Long cấp ngày 10/06/2019 mang tên Lê Quang V, Phạm Thị PH) chuyển nhượng cho ông Giang Trung NG, cùng bà Bùi Thị Thu Hương, theo Hợp đồng số 1782 do Văn phòng công chứng Phạm X Thuỳ chứng nhận ngày 07/06/2021. Như vậy, việc thực hiện hợp đồng và đăng ký biến động quyền sử dụng đất của vợ chồng bị đơn đều tuân thủ theo đúng quy định của Pháp luật. Do đó, việc NG đơn yêu cầu Toà án giải quyết: tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 vô hiệu hoặc tuyên hủy là không có căn cứ, vì vậy đương nhiên yêu cầu tuyên huỷ phần đăng ký biến động đất đai mang tên Giang Trung NG, Bùi Thị Thu Hương trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu anh NG, chị Hương trả lại quyền sử dụng đất cho chị PH và anh V là không được bị đơn chấp nhận. (2) Đối với yêu cầu của Tòa án về việc cung cấp giấy anh NG trả tiền cho anh V, bị đơn không cung cấp được bởi giấy này đã bị thất lạc, không còn nữa. Ngoài ra tại phiên tòa, chị Linh cam đoan thửa đất nhận chuyển nhượng anh NG, chị Hương đang là người đứng tên quyền sử dụng, chưa chuyển nhượng cho ai khác, hiện nay không thế chấp, không cầm cố cho ai khác.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn (anh NG), tại phiên tòa trình bày: (1) Thời điểm chị PH ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021, chị PH có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, đầy đủ năng lực hành vi dân sự; giá ghi trong hợp đồng và giá thực tế chuyển nhượng là sự thỏa thuận của các bên, sự thỏa thuận này không phụ thuộc vào những viện dẫn mà luật sư của NG đơn trình bày (như đơn giá bồi thường, đơn giá tính thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); sự thỏa thuận về ghi giá trong hợp đồng không ảnh hưởng đến việc thu thuế của Nhà nước, bởi thuế phải nộp không tính theo giá của hợp đồng. Còn về việc thanh toán tiền, người đại diện của anh V và người đại diện của anh NG, chị Hương khẳng định, anh NG đã trả đủ tiền cho anh V, số tiền theo thỏa thuận là 600.000.000đồng, như vậy là bên có quyền và bên có nghĩa vụ xác nhận đã thanh toán đủ, sự việc này là sự kiện không phải chứng minh, nên luật sư của NG đơn viện dẫn các căn cứ để suy luận ông bà X Nga mới là người nhận tiền và số tiền chuyển nhượng thửa đất là 4,5 tỷ đồng là suy luận khiên cưỡng; khi anh NG trả tiền cho anh V, khi đó chị PH và anh V đang là vợ chồng, vì vậy việc anh V nhận tiền do anh NG trả không cần có sự ủy quyền của chị PH (theo quy định tại Điều 289 Bộ luật dân sự 2015 – Thực hiện nghĩa vụ đối với nhiều người có quyền liên đới). Từ các phân tích này, quan điểm của luật sư của bị đơn cho rằng các yêu cầu khởi kiện của NG đơn không có cơ sở không được bị đơn chấp nhận toàn bộ. 

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Lê Quang V: Người đại diện theo ủy quyền của anh V là chị Nguyễn Thanh Huyền, tại bản tự khai và tại phiên tòa chị Huyền trình bày: về nguồn gốc thửa đất số 101 tờ bản đồ số 83 thuộc tổ 54, khu 6B, phường HP, được cấp giấy chứng nhận số CO 283535 do UBND thành phố Hạ Long cấp cho Lê Quang V và Phạm Thị PH, đúng như NG đơn trình bày. Thời điểm anh V và chị PH ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 thì anh V chị PH vẫn đang là vợ chồng, sau khi ký Hợp đồng anh V đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận là 600.000.000đồng từ anh NG, anh V đã đưa đầy đủ giấy tờ cho anh NG để anh NG, chị Hương hoàn tất thủ tục đăng ký nhận chuyển nhượng. Số tiền 600.000.000đồng anh V đã chi tiêu hết trong thời gian anh V và chị PH còn là vợ chồng (Anh V và chị PH ly hôn theo quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 252/2022/QĐST-HNGĐ ngày 31/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Hạ Long). NG đơn là chị PH cho rằng, ông bà X Nga là người nhận tiền và nhận số tiền chuyển nhượng từ anh NG là 4,5 tỷ đồng là không đúng, vì anh V là người nhận tiền, việc trả tiền có giấy biên nhận do anh NG giữ, ông bà X, Nga không liên quan gì đến việc chuyển nhượng thửa đất; nội dung Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 ghi giá 50.000.000đồng là để giảm bớt thuế cho bên nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng thực tế là 600.000.000đồng, chị PH có biết, chị PH đồng ý, cùng anh V ký vào Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021. Nay NG đơn là chị PH yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 vô hiệu, giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, buộc anh NG, chị Hương trả lại anh V, chị PH quyền sử dụng thửa đất, buộc anh V có nghĩa vụ trả lại anh NG số tiền anh đã nhận, anh V không đồng ý các yêu cầu trên của NG đơn.

Tại phiên tòa luật sư của anh V không trình bày gì thêm các căn cứ mới để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho anh V, nhưng cho rằng yêu cầu khởi kiện của NG đơn là không có căn cứ, nên không được chấp nhận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn X và bà Phạm Thị Nga: ông X và bà Nga vắng mặt tại phiên tòa, nhưng trong văn bản ghi ngày 16/12/2022, ông X, bà Nga trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 là do chị PH (NG đơn) và con trai ông bà là anh V thực hiện, không liên quan gì đến ông bà, ông bà không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, đồng thời đề nghị không tham gia quá trình giải quyết vụ án, giải quyết vụ án vắng mặt ông, bà. (bút lục 110).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng công chứng Phạm X Thùy, người đại diện theo ủy quyền là bà Trần Thị Ngọc Ánh, bà Ánh vắng mặt tại phiên tòa, nhưng trong đơn đề nghị và bản tự khai ngày 19/4/2022 bà Ánh trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 07/6/2021 và tài liệu kèm theo hiện đang lưu trữ tại Văn phòng công chứng Phạm X Thùy, tại thời điểm hai bên ký hợp đồng, thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, bên chuyển nhượng đúng là chủ sử dụng thửa đất, quá trình công chứng hợp đồng, Văn phòng đã thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật, không có căn cứ để tuyên vô hiệu; Văn phòng không có yêu cầu độc lập, yêu cầu phản tố nào khác và đề nghị được vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án. (bút lục 330-331)

Tài liệu Tòa án thu thập: Trong quá trình xây dựng hồ sơ, chuẩn bị xét xử, thẩm phán đã thu thập được các tài liệu, như sau: (1) Công văn số 419 ngày 15/3/2023 của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam chi nhánh Cẩm Phả xác nhận: anh NG, chị Hương hiện không còn dư nợ tại ngân hàng (bút lục 207). (2) Tài liệu do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hạ Long cung cấp thể hiện nội dung: Thửa đất số 101, tờ bản đồ số 83, thuộc tổ 54, khu 6B, phường HP, thành phố Hạ Long, nguồn gốc đúng như NG đơn trình bày; tại thời điểm ngày 14/4/2023 (là thời điểm Văn phòng cung cấp tài liệu cho Tòa án) thửa đất đứng tên người sử dụng là anh Giang Trung NG và chị Bùi Thị Thu Hương, không thể hiện thế chấp tại ngân hàng hay tổ chức tín dụng nào (bút lục 342- 355). (3) Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 25/5/2023 thể hiện: trên thửa đất bị đơn nhận chuyển nhượng không có công trình xây dựng, vật kiến trúc nào, đang được sử dụng để trổng rau, quyền sử dụng đất là của anh NG, chị Hương, quá trình quản lý và sử dụng không có tranh chấp với các hộ liền kề. (bút lục 404- 406)…