NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN VỀ VỤ VIỆC TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Đơn kháng cáo của bị đơn – ông Hoàng Thanh H, bà Nguyễn Thị G đảm bảo đúng thủ tục, nội dung và nộp trong thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên hợp lệ. Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận xem xét lại bản án sơ thẩm theo trình tự phúc thẩm.

[1.2] Sự vắng mặt của các đương sự tại phiên: Tòa án đã tống đạt quyết định đưa vụ án ra xét xử, quyết định hoãn phiên tòa hợp lệ cho các đương sự. Tại phiên tòa hôm nay, các đương sự vắng mặt không có lý do chính đáng hoặc sự kiện bất khả kháng, một số đương sự vắng mặt đã có đơn xin xét xử vắng mặt và đây là phiên tòa lần thứ hai nên theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự thì Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[2] Xét kháng cáo của ông Hoàng Thanh H, bà Nguyễn Thị G thì thấy:

[2.1] Về nội dung của hợp đồng đặt cọc và việc thực hiện hợp đồng đặt cọc:

[2.1.1] Về nội dung của hợp đồng đặt cọc:

Ngày 28/02/2022, vợ chồng ông Hoàng Thanh H, bà Nguyễn Thị G và ông Đinh Văn Hữu L (hợp đồng ghi tên bà Thẩm Thị T, nhưng người ký tên là ông Đinh Văn Hữu L) ký kết hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có người làm chứng là bà Nguyễn Thị Phương P1. Theo đó, ông H, bà G đồng ý bán cho ông L diện tích đất ngang 10 m x dài 39 m, có 100 m² đất thổ cư, thuộc một phần thửa đất số 288, tờ bản đồ số 10, địa chỉ xã H, huyện X với giá bán 2.100.000.000 đồng; ông L đặt cọc trước số tiền 750.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc kể từ ngày 28/02/2022 đến 28/6/2022; tới ngày 28/6/2022 chưa có sổ thì hai bên thỏa thuận thêm thời gian công chứng (thời gian không hạn chế, nếu nhà nước cho tách thửa mà bên bán không chịu tách thửa thì bồi thường gấp đôi tiền cọc, ngược lại bên mua không mua thì mất tiền đặt cọc trên).

Khi đến hạn ngày 28/6/2022 thì ông H, bà G và ông L ký gia hạn hợp đồng ngày 28/02/2022 và hủy bỏ hợp đồng cũ; theo đó, hai bên thỏa thuận các nội dung giống với hợp đồng ngày 28/02/2022, chỉ thỏa thuận lại thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 28/6/2022 đến ngày 28/7/2022; tới ngày 28/7/2022 chưa có sổ thì hai bên thỏa thuận thêm thời gian công chứng (thời gian không hạn chế, nếu nhà nước cho tách thửa mà bên bán không chịu tách thửa thì bồi thường gấp đôi tiền cọc, ngược lại bên mua không mua thì mất tiền đặt cọc trên).

Khi đến hạn ngày 28/7/2022 thì ông H, bà G và ông L ký gia hạn hợp đồng ngày 28/6/2022 và hủy bỏ hợp đồng cũ; theo đó, hai bên thỏa thuận các nội dung giống với hợp đồng ngày 28/6/2022, chỉ thỏa thuận lại thời hạn đặt cọc kể từ ngày 28/7/2022 đến ngày 28/11/2022; tới ngày 28/11/2022 chưa có sổ thì hai bên thỏa thuận thêm thời gian công chứng (thời gian không hạn chế, nếu nhà nước cho tách thửa mà bên bán không chịu tách thửa thì bồi thường gấp đôi tiền cọc, ngược lại bên mua không mua thì mất tiền đặt cọc trên).

Khi đến hạn ngày 28/11/2022 thì ông H, bà G và ông L ký gia hạn hợp đồng ngày 28/7/2022 và hủy bỏ hợp đồng cũ; theo đó, hai bên thỏa thuận các nội dung giống với hợp đồng ngày 28/7/2022, chỉ thỏa thuận lại thời hạn đặt cọc kể từ ngày 28/11/2022 đến ngày 28/02/2023; tới ngày 28/02/2023 chưa có sổ thì hai bên thỏa thuận thêm thời gian công chứng (thời gian không hạn chế, nếu nhà nước cho tách thửa mà bên bán không chịu tách thửa thì bồi thường gấp đôi tiền cọc, ngược lại bên mua không mua thì mất tiền đặt cọc trên). Nếu có giấy tờ xong báo cho bên mua trước 30 ngày, bên mua sẽ công chứng đưa đủ số tiền còn lại.

Khi đến hạn ngày 28/02/2023 thì ông H, bà G và ông L ký gia hạn hợp đồng ngày 28/11/2022; theo đó, hai bên thỏa thuận các nội dung giống với hợp đồng ngày 28/11/2022, chỉ thỏa thuận lại thời hạn đặt cọc kể từ ngày 28/02/2023 đến ngày 28/8/2023; tới ngày 28/8/2023 chưa có sổ thì hai bên thỏa thuận thêm thời gian công chứng (thời gian không hạn chế, nếu nhà nước cho tách thửa mà bên bán không chịu tách thửa thì bồi thường gấp đôi tiền cọc, ngược lại bên mua không mua thì mất tiền đặt cọc trên). Nếu có giấy tờ xong báo cho bên mua trước 30 ngày, bên mua sẽ công chứng đưa đủ số tiền còn lại.

[2.1.2] Về việc thực hiện hợp đồng đặt cọc:

Theo xác nhận của ông H, bà G và ông L, bà T thì: ông H, bà G đã nhận số tiền đặt cọc là: 750.000.000 đồng tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022.

Như vậy, việc các bên ký kết hợp đồng đặt cọc và thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tự nguyện, có nội dung và hình thức thỏa mãn các quy định tại Điều 117 và Điều 328 Bộ luật dân sự nên có hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

[2.2] Xác định ngày ký giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc cuối cùng ngày 28/02/2023 được ký giữa các bên thì hai bên thỏa thuận thời hạn là đến ngày 28/8/2023.

[2.3] Xét lỗi dẫn đến việc các bên không ký giao kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ngang 10 m x 39 m, có 100 m² đất thổ cư, thuộc một phần thửa đất số 288, tờ bản đồ số 10, địa chỉ xã H, huyện X thì thấy:

Theo xác nhận của các bên thì đến ngày 28/8/2023, bên nhận cọc là ông H, bà G vẫn chưa thực hiện thủ tục tách thửa đất trên để ký chuyển nhượng cho bên đặt cọc là ông L. Lý do là UBND tỉnh B chưa cho phép tách thửa đất.

Ngày 05/10/2023, ông L nộp đơn khởi kiện ông H ra Tòa án; cùng ngày thì ông H mới ký hợp đồng đo đạc tách diện tích đất theo diện tích trong hợp đồng đặt cọc. Đến ngày 23/11/2023, ông H đã hoàn tất thủ tục tách diện tích đất theo diện tích trong hợp đồng đặt cọc thành thửa 316 tờ bản đồ số 39, diện tích 393,3 m² (trong đó có 100 m² đất ở và 293,3 m² đất trồng cây lâu năm) thể hiện tại Giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DN 295395 ngày 23/11/2023 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B.

Nay, ông H, bà G kháng cáo cho rằng: ông L phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, trường hợp không thực hiện thì mất cọc; Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

Thứ nhất: Đến thời điểm ký giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngày 28/8/2023) thì ông H, bà G vẫn chưa tách được diện tích đất chuyển nhượng. Tuy nhiên, cả nguyên đơn, bị đơn đều biết rõ việc chưa tách thửa để ký hợp đồng là do UBND tỉnh chưa có chủ trương cho phép tách thửa trên địa bàn huyện X. Do đó, việc đến hạn ngày 28/8/2023, ông H, bà G chưa tách thửa để ký giao kết hợp đồng không phải lỗi của ông H, bà G.

Thứ hai: Theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/02/2023 có thỏa thuận: Tới ngày 28/8/2023 chưa có sổ thì hai bên thỏa thuận thêm thời gian công chứng (thời gian không hạn chế, nếu nhà nước cho tách thửa mà bên bán không chịu tách thửa thì bồi thường gấp đôi tiền cọc, ngược lại bên mua không mua thì mất tiền đặt cọc trên). Căn cứ vào đoạn Clip video do nguyên đơn cung cấp thể hiện: Khi hết hạn hợp đồng, nguyên đơn tới nhà bị đơn để thỏa thuận ký lại hợp đồng đặt cọc như các lần trước thì phía bị đơn – ông H không đồng ý ký tiếp vì lý do: “Cứ theo hợp đồng ngày 28/02/2023 mà làm” thì có đủ cơ sở để xác định: Tới ngày 28/8/2023 chưa có sổ thì hai bên không có thỏa thuận thêm thời gian công chứng. Như vậy, do các bên không có thỏa thuận thêm về thời hạn nên quá thời hạn 28/8/2023 thì hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2023 không còn giá trị để buộc các bên thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ba: Xét ý kiến của ông H, bà G cho rằng: Ông H, bà G được cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DN 295395 ngày 23/11/2023 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh B nên ông L không ký hợp đồng chuyển nhượng là thuộc trường hợp từ chối giao kết hợp đồng thì thấy:

Cụm từ “Chưa có sổ đỏ thì hai bên thỏa thuận thêm thời gian công chứng (Thời gian không hạn chế, nếu nhà nước cho tách thửa mà bên bán không chịu tách thửa thì bồi thường gấp đôi tiền cọc, ngược lại bên mua không mua thì mất tiền đặt cọc trên)” được hiểu là khi hết hợp đồng đặt cọc thì các bên phải có trách nhiệm thỏa thuận thêm thời gian công chứng và thời gian gia hạn không hạn chế cho đến khi nhà nước cho tách thửa. Điều này đã được thể hiện ở việc khi hết hạn hợp đồng ngày 28/02/2022, các bên ký tiếp 04 hợp đồng để thỏa thuận thêm thời gian công chứng. Do đó, ông H, bà G không đồng ý ký lại hợp đồng đặt cọc, đồng nghĩa với việc các bên không đạt được thỏa thuận thêm thời gian công chứng. Vì vậy, không có căn cứ để buộc ông L phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau thời điểm 28/8/2023. Việc ông L không đồng ý tiếp tục thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau thời điểm ngày 28/8/2023 là không thuộc trường hợp từ chối giao kết hợp đồng.

Như vậy, lỗi dẫn đến sau khi hết thời hạn đặt cọc ngày 28/8/2023, các bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng là do ông H, bà G chưa tách sổ; việc chưa tách sổ là do chính sách của Nhà nước, không phải do lỗi từ ông H, bà G và ông L. Tuy nhiên, khi hết thời hạn đặt cọc, chưa có sổ, ông H, bà G và ông L không thỏa thuận thêm thời hạn công chứng. Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2023 không còn giá trị pháp lý để ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên.

Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L, hủy hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2023 và buộc ông H, bà G phải hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận 750.000.000 đồng cho ông L là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, ông L tự nguyện chịu khoản tiền chi phí môi giới với số tiền 42.000.000 đồng và yêu cầu ông H, bà G phải trả số tiền 750.000.000 đồng (tiền nhận cọc) – 42.000.000 đồng (tiền chi phí môi giới) = 708.000.000 đồng; Hội đồng xét xử xét thấy, đây là sự tự nguyện của nguyên đơn, có lợi cho bị đơn nên Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông H, bà G phải hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận 708.000.000 đồng cho ông L.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải chịu án phí là phù hợp. Ông Hoàng Thanh H là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí nên được miễn án phí.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận một phần nên người kháng cáo – ông H, bà G không phải chịu.