Điều kiện có hiệu lực của việc thoả thuận chia bất động sản trong thời kỳ hôn nhân của vợ, chồng có hiệu lực pháp luật về điều kiện về ý chí, điều kiện về hình thức.
Thứ nhất, điều kiện về ý chí của vợ và chồng để thoả thuận phân chia bất động sản trong thời kì hôn nhân có hiệu lực pháp luật.
Điều kiện có hiệu lực về ý chí cho biết ý chí của chủ thể hoặc những chủ thể nào sẽ làm phát sinh việc chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân. Khoản 1 Điều 219 BLDS 2015 quy định trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung. Vì sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia nên vợ và chồng đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung. Luật HNGĐ 2014 khẳng định vợ chồng được trao quyền tự do định đoạt việc chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân. Khoản 1 Điều 38 Luật HNGĐ 2014 quy định “Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết”.
Có thể thấy rằng, pháp luật HNGĐ vẫn bảo vệ quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản thuộc sở hữu của mình nhưng theo hướng đề cao sự thống nhất ý chí của các chủ sở hữu. Quy định như vậy là hợp lý vì hành vi chia tài sản chung chính là một trường hợp định đoạt tài sản chung của vợ chồng và theo nguyên tắc luật định thì việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung phải do vợ chồng thoả thuận. Mặt khác, việc phân chia dựa trên thoả thuận giữa vợ chồng sẽ phù hợp với tính chất của tài sản chung hợp nhất, do phần quyền của mỗi chủ sở hữu không được xác định theo tỷ lệ nên khó có thể cho rằng một bên được tuỳ ý đơn phương tách riêng phần tài sản thuộc sở hữu của mình ra khỏi khối tài sản chung. Khác với chủ sở hữu chung theo phần được pháp luật trao quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình, chủ sở hữu chung hợp nhất chỉ được định đoạt tài sản theo thoả thuận với các chủ sở hữu chung khác hoặc theo quy quy định của pháp luật. Việc khuyến khích sự thống nhất ý chí từ cả hai phía, một mặt tôn trọng quyền tự quyết của vợ chồng, mặt khác hướng đến bảo đảm tính ổn định, bền vững của gia đình thể hiện qua sự kiện vợ chồng đồng thuận.
Luật HNGĐ 2014 không đặt ra yêu cầu về lý do phân chia tài sản chung nói chung và bất động sản nói riêng trong thời kỳ hôn nhân. Đây là nội dung tiến bộ so với quy định của Luật HNGĐ 2000. Điều 29 Luật HNGĐ 2000 giới hạn điều kiện chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân trong ba trường hợp luật định, bao gồm: đầu tư kinh doanh riêng, thực hiện nghĩa vụ dân sự riêng và có lý do chính đáng khác. Với Luật HNGĐ 2000, khi tranh chấp diễn ra, vợ chồng phải luôn chứng minh được lý do chính đáng cho việc phân chia bất động sản trong thời kỳ hôn nhân. Trong khi đó, về nguyên tắc, chủ sở hữu có quyền tự do định đoạt tài sản của mình, miễn là không trái pháp luật và không gây thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.3 Bản chất việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân là một quan hệ dân sự, mà cốt lõi trong quan hệ dân sự là ý chí đồng thuận của các bên tham gia. Việc giới hạn các trường hợp được tiến hành phân chia tài sản chung khi hôn nhân đang tồn tại đã phủ nhận phần lớn quyền tự định đoạt của chủ sở hữu và quyền tự thoả thuận của các chủ thể trong quan hệ dân sự. So với pháp luật HNGĐ giai đoạn trước, quy định hiện nay đảm bảo tốt hơn quyền lợi của chủ sở hữu tài sản cũng như thể hiện đúng bản chất quyền sở hữu trong pháp luật dân sự. Chỉ cần nội dung thoả thuận không vi phạm các trường hợp vô hiệu luật định thì vợ chồng – với tư cách là chủ sở hữu tài sản – được toàn quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình.
Thứ hai, điều kiện về hình thức của thoả thuận phân chia bất động sản của vợ, chồng trong thời kì hôn nhân có hiệu lực pháp luật.
Việc phân chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân có thể được thể hiện dưới dạng văn bản thoả thuận hoặc bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án. Trừ trường hợp một bên đơn phương yêu cầu Toà án chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, việc phân chia này chỉ có thể tiến hành khi có sự thoả thuận giữa vợ và chồng. Thỏa thuận chia tài sản chung khi hôn nhân đang tồn tại là một trong những giao dịch dân sự mà pháp luật quy định hình thức là điều kiện để giao dịch phát sinh hiệu lực.
Theo khoản 2 Điều 38 Luật HNGĐ 2014: “Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật”. Việc chia tài sản chung được ưu tiên thực hiện theo hình thức thoả thuận giữa vợ chồng. Tuy nhiên để đảm bảo tính hợp pháp, Luật HNGĐ 2014 quy định thoả thuận này phải được lập thành văn bản.
Theo pháp luật về công chứng và chứng thực thì không có quy định về việc bắt buộc phải công chứng, chứng thực văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.4
Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực thì không có quy định đối với văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đối với văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực khi thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Sự khác nhau giữa những giao dịch phải công chứng, chứng thực theo Luật Đất đai 2013 và thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như sau: Các giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Đất đai 2013 là những giao dịch thực hiện giữa một bên là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và một bên không phải là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Do đó, các giao dịch này cần được công chứng, chứng thực để phòng ngừa rủi ro trong giao dịch chuyển quyền; để xác định một bên có quyền hợp pháp với tài sản và một bên có quyền nhận chuyển quyền hợp pháp với tài sản đó.
Đối với giao dịch thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy đinh của Luật Đất đai 2013), đây là giao dịch giữa hai bên cùng là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đang cùng có quyền hợp pháp đối với tài sản chung được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì vậy, họ có quyền tự thỏa thuận với nhau phân chia quyền lợi của mình trong khối tài sản sản chung đó mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Ngoài ra, trong thành phần hồ sơ để thực hiện thủ tục thành chính đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng tại Điều 84 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và tại khoản 5 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT cũng không có quy định bắt buộc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng, chứng thực.
Như vậy, từ những căn cứ pháp lý trên có thể nhận định rằng, thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Quyền sử dụng đất là bất động sản, thuộc loại tài sản phải đăng ký, vì vậy mặc dù pháp luật không quy định bắt buộc việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân phải được công chứng, chứng thực nhưng với đối tượng là bất động sản thì việc công chứng là cần thiết. Đây cũng là căn cứ trong trường hợp có tranh chấp cần phải giải quyết tại Toà án.
Liên hệ với chúng tôi Nếu bạn đang tìm kiếm một đối tác tin cậy để được tư vấn và hỗ trợ, hãy liên hệ với Công ty Luật Việt Nguyên ngay hôm nay. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn, xây dựng nên giao dịch vững chắc và bền vững cho tương lai của bạn.
Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:
📞 Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69
📍 Trụ sở chính: Số 41 Cách Mạng Tháng Tám, P. Xuân An, TP. Long Khánh, T. Đồng Nai.
📍 Chi nhánh: Số 23 Nguyễn Du, P. Bửu Long, TP. Biên Hòa, T. Đồng Nai.
