Nhận Định Của Tòa Án Về

Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

[1] Về Tố Tụng

Tại Quyết định số A/2011/QĐDS-ST ngày 25/05/2011, Tòa án nhân dân thị xã T1 đã tuyên bố bà Nguyễn Thị S bị mất năng lực hành vi dân sự và cử bà Trương Thanh P là người đại diện theo pháp luật (người giám hộ) của bà Nguyễn Thị S theo quy định tại các Điều 67, 68, 69 của Bộ luật Dân sự năm 2005; cử ông Trương Thanh T3 là người giám sát việc giám hộ. Quyết định số A/2011/QĐDS-ST đã phát sinh hiệu lực pháp luật; do đó, ngày 06/02/2012 và ngày 24/02/2012 bà Trương Thanh P đại diện cho bà Nguyễn Thị S ký đơn khởi kiện và đơn khởi kiện bổ sung đối với ông Nguyễn Văn M, bà Trần Thị U là đúng quy định của pháp luật. Ông Trương Thanh T3 tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan để đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người giám sát việc giám hộ cho bà Nguyễn Thị S.

[2] Về Nội Dung

Bà Nguyễn Thị S được thừa kế quyền sử dụng đất diện tích 2.473m² của cụ Nguyễn Văn (trang 4, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ: /QSDĐ/TU ngày 15/01/2004, thửa số I, tờ bản đồ số V; tọa lạc tại phường U2, thị xã T1, tỉnh Bình Dương; 200m² đất thổ cư được cấp năm 2004, không có đăng ký biến động).

[2.1] Thông Tin Trên Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (số vào sổ: /QSDĐ/TU ngày 15/01/2004) ghi phần biến động chưa rõ ràng; tuy nhiên, tại Văn bản số 527/P-ĐĐD ngày 18/10/2018 của Phòng T5 thị xã T1 đã rõ nội dung biến động của thửa đất, cụ thể: Ngày 18/01/2010, Phòng T5 huyện (nay là thị xã) T1 chỉnh lý và làm thủ tục đăng ký tách thửa I để tặng cho ông Nguyễn Văn Q, bà Nguyễn Thị N 1.922m²; diện tích thửa đất I còn lại của bà S là 420m². Ngày 21/07/2010, bà S ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông M, bà U toàn bộ diện tích đất của thửa đất số I; ông M, bà U đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/08/2010, diện tích 420m² (trong đó có 200m² đất ở), thửa 309; như vậy, mục đích sử dụng đất ở 200m² từ bà S chuyển sang ông M, bà U; không phải do ông M, bà U nộp thuế chuyển mục đích.

[2.2] Quá Trình Chuyển Nhượng Từ Bà S Qua Ông M, Bà U

Năm 2007, bà S và ông T ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông M, bà U diện tích đất 144m² với giá 52.000.000 đồng; bà P có tên trong hợp đồng nhưng không có mặt và không ký vào hợp đồng; Hợp đồng theo mẫu in sẵn không được công chứng hoặc chứng thực. Từ ngày 12/07/2007 đến ngày 05/09/2007, ông T ký nhận tiền nhiều lần với tổng số tiền là 52.000.000 đồng; bà S, bà P không ký nhận tiền. Hợp đồng có 04 trang, các bên chỉ ký ở trang cuối (số 4), 03 trang còn lại các bên không ký nhưng ông T, ông M và bà U thừa nhận có ký hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 144m² với giá 52.000.000 đồng đối với thửa đất số I của bà S; không có nội dung chuyển nhượng nhà ở và tài sản trên đất; bà S và ông T, bà P vẫn tiếp tục sinh sống trên đất, không bàn giao đất. Năm 2009, bà S và ông T ký hợp đồng “cho tặng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất”, theo đó bà S và ông T cho tặng ông M, bà U 200m² đất thổ cư và 200m² đất cây lâu năm, nhà và cây lâu năm gắn liền với đất; giá trị tài sản cho tặng 250.000.000 đồng. Hợp đồng theo mẫu in sẵn và không được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng có 04 trang, các bên chỉ ký ở trang cuối (số 4), 03 trang còn lại các bên không ký; trang cuối có ghi dòng chữ “….thống nhất sang nhượng……đợt 1 ngày 29/6/2009 gia đình S + T3 nhận số tiền là 10.000.000 đồng….”; các bên ký tên dưới nội dung đã ghi ở trên của trang 04. Quyền sử dụng đất chuyển nhượng 400m² thuộc thửa đất I, có nhà ở trên đất của gia đình bà S. Ông T3 thừa nhận đã nhận tiền chuyển nhượng đất đợt 02 rất nhiều lần với số tiền là 52.000.000 đồng, tổng cộng đã nhận tiền chuyển nhượng đất của ông M, bà S là 104.000.000 đồng.

[2.3] Hợp Đồng Ngày 21/07/2010

Ngày 21/07/2010, bà S ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông M, bà U diện tích đất 420m² (trong đó có đất ở đô thị và đất cây lâu năm), thửa đất I; hợp đồng được cơ quan UBND thị trấn (nay là phường) U2 xác nhận; giá chuyển nhượng là 303.000.000 đồng. Trên cơ sở hợp đồng này, ông M đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/08/2010, thửa đất số I, diện tích 420m² (có 200m² đất ở đô thị). Sau khi ký hợp đồng ngày 21/07/2010, bà S giao căn nhà tình nghĩa 30m² ở phía trước cho ông M quản lý, ông M cho người khác thuê. Người đại diện hợp pháp của ông M khai từ tháng 02/2012 (lúc bà P nộp đơn khởi kiện ra Tòa) không ai ở nhà này. Phần đất còn lại, gia đình bà S vẫn ở và quản lý sử dụng cho đến nay. Ngày 17/12/2010, bà P gửi đơn tranh chấp với ông M, bà U tại cơ quan UBND thị trấn (nay là phường) U2. Ngày 06/02/2012, bà P nộp đơn khởi kiện tranh chấp với ông M, bà U tại Tòa án. Quá trình tố tụng tại Tòa án, người đại diện hợp pháp của bà S thừa nhận 104.000.000 đồng bà S dùng chữa bệnh không phải tiền chuyển nhượng đất; bà S không biết chữ, bị bệnh thần kinh nên không làm chủ được hành vi…

[3] Xét Lời Khai Của Các Đương Sự, Chứng Cứ Do Các Đương Sự Giao Nộp Và Chứng Cứ Do Tòa Án Thu Thập Được

[3.1] Về Giao Dịch Năm 2007

Bà S không biết chữ, các giao dịch hợp đồng nêu trên chỉ có dấu ăn tay của bà S; tuy nhiên tại thời điểm thực hiện giao dịch năm 2007 và năm 2009 thì ông T3 là con bà S, ở chung nhà với bà S, thời điểm năm 2007 đến năm 2009 thì ông T3 đã hơn 20 tuổi; giao dịch hợp đồng giữa hai bên xác lập năm 2007 và năm 2009 đều có chữ ký của ông T3 bên cạnh dấu ăn tay của bà S. Mặt khác, người đại diện cho nguyên đơn và ông T3 cũng thừa nhận đã nhận tiền của ông M, bà U vào năm 2007 là 52.000.000 đồng và năm 2009 là 52.000.000 đồng. Do đó, có căn cứ xác định các bên đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất năm 2007, diện tích 144m², đã giao nhận đủ số tiền 52.000.000 đồng; các bên không thỏa thuận diện tích đất 144m² sử dụng vào mục đích gì, hợp đồng không có nội dung chuyển nhượng đất và tài sản trên đất nên cần phải xác định mục đích sử dụng diện tích đất 144m² là đất nông nghiệp (cây lâu năm).

[3.2] Về Giao Dịch Năm 2009

Như đã nêu ở trên, nội dung thỏa thuận giữa hai bên là cho tặng “200m² đất thổ cư và 200m² đất cây lâu năm + nhà, tài sản”; hai bên đều thừa nhận là không có nội dung cho tặng tài sản, thực tế giao dịch giữa hai bên cũng không có nội dung cho tặng tài sản; do đó, giao dịch cho tặng tài sản giữa bà S, ông T3 và ông M, bà U xác lập năm 2009 bị vô hiệu do giả tạo. Tuy nhiên, ngoài nội dung cho tặng giả tạo thì còn có chữ viết, chữ ký xác nhận nhận tiền chuyển nhượng đất giữa bà S, ông T3 và ông M, bà U về nội dung chuyển nhượng 400m² đất (có 200m² đất ở và 200m² đất cây lâu năm), giá tiền là 250.000.000 đồng (tức là bao gồm toàn bộ nội dung chuyển nhượng đất năm 2007); trang 3,4 của “hợp đồng cho tặng…” ông T3 ký nhận tiền chuyển nhượng đất 07 đợt từ ngày 29/06/2009 đến ngày 25/01/2010 với số tiền là 46.000.000 đồng (thực tế ông T3 thừa nhận đã nhận 52.000.000 đồng); đợt 8 ngày 27/07/2010 ghi nội dung nhận đủ 250.000.000 đồng nhưng không có chữ ký của ông T3, ông M và bà U cũng thừa nhận giao dịch chuyển nhượng năm 2009 thì bà S, ông T3 cũng chỉ nhận số tiền 52.000.000 đồng. Người đại diện hợp pháp của ông M, bà U trình bày: Số tiền 199.000.000 đồng còn lại bà S đã nhận và giao lại cho ông M giữ giùm nhưng không có chứng cứ chứng minh cũng như không phù hợp với thực tế. Phần nội dung chuyển nhượng nhà, tài sản trên đất không có chữ ký xác nhận hoặc dấu ăn tay của ông T3, bà S nên không có giá trị chứng minh.

[4] Như Vậy, Giao Dịch Giữa Hai Bên Không Đảm Bảo Về Hình Thức Và Nội Dung Theo Quy Định Tại Các Điều 124, 129, 133, 134 Của Bộ Luật Dân Sự Năm 2005

Nhưng giao dịch thực tế đã diễn ra và đã thực hiện bao gồm: Ông M, bà U đã giao đủ số tiền 52.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng 144m² đất nông nghiệp vào năm 2007. Năm 2009: Cộng thêm nội dung đã thực hiện năm 2007 là 250.000.000 đồng/400m² (có 200m² đất thổ cư); do đó, tách riêng phần hợp đồng năm 2007 thì hợp đồng năm 2009 còn: 256m² đất (trong đó có 200m² đất thổ cư), giá 198.000.000 đồng; ông M, bà U đã thực hiện được 52.000.000 đồng; vậy, tính theo tỷ lệ thì hợp đồng năm 2009 ông M, bà U đã thanh toán 52.000.000 đồng, tương đương diện tích đất 67,232m² (trong đó có 14,707m² đất nông nghiệp và 52,525m² đất thổ cư).

[5] Đối Với Hợp Đồng Chuyển Nhượng Ngày 21/07/2010

Diện tích 420m², giá tiền 303.000.000 đồng; bà S không biết chữ, hợp đồng có 03 trang nhưng không được các đương sự ký từng trang, bà S không biết chữ nhưng không có người làm chứng, ông T3 không ký xác nhận vào hợp đồng, các bên chưa thực hiện giao tiền. Mặt khác, tại Phiếu khám sức khỏe tâm thần số V ngày 21/10/2010, Viện G (Phân viện phía Nam) kết luận: Bà Nguyễn Thị S, sinh năm 1956, mù chữ được chẩn đoán: “giai đoạn trầm cảm, năng lực nhận thức điều khiển hành vi hạn chế, cần người giám hộ”. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà S và ông M, bà U xác lập ngày 21/07/2010 không đảm bảo đúng ý chí tự nguyện, tự định đoạt về tài sản của bà S; không đúng quy định tại các Điều 9, 36 Luật Công chứng năm 2006 và vi phạm những nguyên tắc cơ bản được quy định tại Điều 4, 5, 6, 7 của Bộ luật Dân sự năm 2005; nên bị vô hiệu kể từ thời điểm xác lập, hai bên chưa thực hiện giao tiền và giao đất theo nội dung hợp đồng nên không cần xác định lỗi và bồi thường thiệt hại trong hợp đồng này.

Nội dung bản án: Bản án số: 266/2019/DS-PT Ngày 19-11-2019 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguồn: Congbobanan.vn

Liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn đang cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Việt Nguyên ngay bây giờ để được tư vấn và giải quyết vướng mắc pháp lý liên quan đến kiện đòi tài sản một cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:

📞 Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69

📍 Trụ sở chính: Số 41 Cách Mạng Tháng Tám, phường Long Khánh, T. Đồng Nai.

📍 Chi nhánh: Số 23 Nguyễn Du, P. Trấn Biên, T. Đồng Nai.

📘 Facebook: Công ty Luật Việt Nguyên

🌐 web: https://luatsudongnai.org/

✉️ Email: luatsutrangiap@gmail.com | 💬 Zalo: 0937.67.69.69 – 0936.39.29.79

Việt Nguyên – Nơi công lý được hiện thực hóa bằng tâm huyết và tri thức!