NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng

Toà án cấp sơ thẩm đã thực hiện đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Xem xét nội dung đặt cọc

Căn nhà và thửa đất số 247 tờ bản đồ số 30 có diện tích 172,1m² (trong đó có 9,1m² thuộc khu vực quy hoạch giao thông phải thu hồi, còn lại là 163m²) tại địa chỉ số H P (số cũ là 19 N), V, N, Khánh Hòa được Ủy ban nhân dân thành phố N cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản là nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BB535840 số vào sổ cấp GCN CH00316/22330 ngày 23/9/2010 cho ông Nguyễn Chí D, chỉnh lý sang tên cho bà Bùi Thị T1 vào ngày 16/6/2017.

Bà Nguyễn Thị Thu T thông qua bà Nguyễn Thị Thúy P ký Giấy đặt cọc tiền mua nhà với bà Bùi Thị T1 với số tiền đặt cọc là 3.200.000.000đ (bà T1 đã nhận đủ số tiền trên). Trong “Giấy đặt cọc tiền mua nhà” ngày 06/10/2022 các bên đã thỏa thuận giá trị sang nhượng là 13.855.000.000đ, số tiền còn lại 10.655.000.000đ sẽ được trả trong thời gian 45 ngày tính từ ngày nhận tiền đặt cọc, sau khi giao đủ tiền 13.855.000.000đ thì bà Bùi Thị T1 (bên bán) sẽ làm giấy tờ chỉnh lý sang tên bà T (bên mua), mọi chi phí (bao gồm thuế) bà Bùi Thị T1 có nghĩa vụ chi trả; bà Bùi Thị T1 không được sang nhượng nhà này cho người khác hoặc trả lại tiền cọc. Trường hợp bà T không mua thì phải chờ bán xong căn nhà cho người khác mới trả lại tiền đặt cọc. Bà Bùi Thị T1 là người viết và ký hợp đồng đặt cọc với bà P, bà Bùi Thị T1 thừa nhận bà P chỉ thay mặt bà T thực hiện việc đặt cọc, tiền đặt cọc là của bà T và bà T1 đã nhận đủ số tiền đặt cọc.

[3] Xem xét quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc

Ngày 02/11/2022 tại văn phòng C1, bà T1 đề nghị ghi số tiền sang nhượng là 3.500.000.000 đồng trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích giảm tiền thuế đóng cho Nhà nước, bà Nguyễn Thị Thu T không đồng ý và yêu cầu ghi đúng số tiền giao dịch là 13.855.000.000 đồng như đã thoả thuận ban đầu, do đó hai bên không ký được hợp đồng chuyển nhượng.

Ngày 03/11/2022, theo kết quả đo vẽ lại, thì diện tích thửa đất thiếu 1,9m² so với giấy chứng nhận nên bà Bùi Thị T1 đồng ý trừ số tiền 161.500.000 đồng vào số tiền hai bên đã thỏa thuận mua bán, tổng số tiền bà T phải chuyển cho bà T1 sau khi trừ đi số tiền đặt cọc là 10.493.500.000 đồng.

Ngày 04/11/2022 Bùi Thị T1 đã cùng với bà T ký “Giấy cam kết” (do bà T1 viết), theo đó, bà T1 yêu cầu ghi trong hợp đồng công chứng là 3.500.000.000 đồng, bà Nguyễn Thị Thu T ủy quyền cho bà Trần Thị Lữ V và đi cùng bà V đến Văn phòng công chứng Nguyễn Công K để ký hợp đồng chuyển nhượng. Bà T1 vẫn yêu cầu ghi giá trị chuyển nhượng là 3.500.000.000 đồng; tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Thu T không đồng ý với nội dung “Giấy cam kết” ngày 04/11/2022 mà yêu cầu ghi rõ trong Hợp đồng chuyển nhượng đúng với số tiền thỏa thuận mua bán. Bà T1 không đồng ý ghi đúng giá thực tế mua bán và tuyên bố nếu bà Nguyễn Thị Thu T cương quyết ghi đúng số tiền như trong hợp đồng đặt cọc thì chấm dứt giao dịch, không bán nhà đất nữa nữa và bỏ đi về. Sau đó, bà Nguyễn Thị Thu T đã nhiều lần liên hệ yêu cầu bà Bùi Thị T1 thực hiện việc chuyển nhượng, nếu không chuyển nhượng đất nữa thì phải trả lại tiền đặt cọc nhưng bà Bùi Thị T1 không đồng ý và nói rằng khi nào bán được đất cho người khác thì mới trả tiền theo đúng nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, việc lập hợp đồng đặt cọc ngày 06/10/2022 giữa bà T và bà Bùi Thị T1 nhằm đảm bảo cho việc thực hiện ký kất Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của bà Bùi Thị T1 cho bà T. Bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu bà Bùi Thị T1 ghi đúng giá trị chuyển nhượng nhà đất 13.693.500.000 đồng như thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 06/10/2022, tuy nhiên, bà Bùi Thị T1 chỉ đồng ý ghi giá 3.500.000.000 đồng. Như vậy, việc ghi thấp giá trị thực tế tài sản chuyển nhượng của bà Bùi Thị T1 là vi phạm pháp luật về quản lý thuế, cụ thể, khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý Thuế năm 2019 qui định:

Điều 143. Hành vi trốn thuế
5. Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp.

Hành vi trốn thuế còn có thể bị xử lý trách nhiệm hình sự qui định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự nếu số tiền trốn thuế từ 100.000.000 đồng.

Bà Nguyễn Thị Thu T yêu cầu bà Bùi Thị T1 ghi đúng giá trị chuyển nhượng nhà đất thực tế hai bên đã thoả thuận là thực hiện đúng qui định pháp luật. Bị đơn không đồng ý ghi đúng giá trị tài sản đã thỏa thuận mua bán, mà yêu cầu ghi thấp hơn giá trị thực là vi phạm pháp luật. Vì vậy, bà Bùi Thị T1 là người có lỗi dẫn đến việc không tiếp tục thực hiện ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại địa chỉ số H P (số cũ là 19 N), V, N, Khánh Hòa cho bà Nguyễn Thị Thu T.

Bản án sơ thẩm đã hủy hợp đồng đặt cọc ngày 06/10/2022 và buộc Bùi Thị T1 phải trả lại bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 3.200.000.000 đồng đã nhận đặt cọc là có căn cứ. Người kháng cáo không cung cấp tài liệu chứng cứ mới làm thay đổi nội dung vụ án, nên không có cơ sở chấp nhận.

[4] Án phí

Bị đơn bà Bùi Thị T1 phải nộp 96.000.000đ (Chín mươi sáu triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu T 48.000.000đ (Bốn mươi tám triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2021/0010039 ngày 18/11/2022 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Khánh Hòa.

Bà Bùi Thị T1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.