NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN VỀ VIỆC TUYÊN BỐ HĐCNQSDĐ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÔ HIỆU

VÀ HỦY GCNQSDÐ, QSH NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GĂN LIỀN VỚI ĐẤT

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án; ý kiến trình bày của các đương sự và ý kiến tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở ý kiến đề nghị của đại diện Viện kiểm sát. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Ngày 04/10/2024, nguyên đơn anh Trần Trung C và chị Lê Thị D có đon kháng cáo toàn bộ bản án sơ thầm nêu trên trong thời hạn luật định nên được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Việc văng mặt của đương sự tại phiên tòa phúc thẩm: Xét thấy, nguyên đơn chị Lê Thị D vắng mặt nhưng đã có người đại diện theo ủy quyền là anh Trần Trung C có mặt; bị đơn chị Vương Thị T vắng mặt nhưng đã xin xét xử văng mặt với lý do đang chấp hành án tại Trại giam N3; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Tại phiên tòa, anh Trần Trung C, Luật sư và Kiểm sát viên đề nghị xét xử vắng mặt những người này nên Tòa án tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vụ án vắng mặt họ theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

[2.1] Xét kháng cáo của nguyên đơn về yêu cầu tuyên bố 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cùng ngày 20/7/2022 giữa anh Trần Trung C, chị Lê Thị D và chị Vương Thị T vô hiệu do giả tạo, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy:

[2.1.1] Theo lời trình bày của các đương sự và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án xác định: Thửa đất số 205 diện tích 195m² và thửa đất số 206 diện tích 644m², cùng tờ bản đồ số 16 tại xóm A, xã H (thị trấn Y), huyện H, tỉnh Nam Định (nay là xóm A H, xã H, tỉnh Ninh Bình) có nguồn gốc là tài sản của vợ chồng anh Trần Trung C và chị Lê Thị D do được bố mẹ đẻ anh C là ông Trần Văn N2 (đã chết) và bà Đỗ Thị T1 tặng cho. Cả hai thửa đất trên đã được Sở Tài 7 nguyên và Môi trường tỉnh N cấp GCNQSDĐ ngày 19/9/2018 mang tên anh Trần Trung C, chị Lê Thị D và ông Trần Văn N2, bà Đỗ Thị T1 nhưng đã đăng ký biến động ngày 23/4/2021 mang tên anh Trần Trung C. Ngày 20/7/2022, anh Trần Trung C và chị Vương Thị T đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa số 205 diện tích 195m² đồng thời vợ chồng anh C, chị D và chị T đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa số 206 diện tích 644m². Hai hợp đồng trên đều được chứng thực của UBND xã H, huyện H (cũ) và chị T đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N (cũ) cấp đổi GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DD 771404 và số DD 771405 cùng ngày 25/7/2022 mang tên bà Vương Thị T đối với 02 thửa đất nêu trên.

[2.1.2] Theo anh Trần Trung C trình bày: Việc vợ chồng anh ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/7/2022 với chị Vương Thị T chi là giả tạo để đảm bảo sự tin tưởng của chị T khi chị T cho vợ chồng anh vay tiền, còn thực tế vợ chồng anh đã vay tiền của chị T hai lần với tổng cộng là 6.000.000.000 đồng (sáu tỷ đồng) để trả nợ ngân hàng và đầu tư làm ăn, có trả lãi cho chị T từ tháng 07/2022 đến tháng 02/2023 thì dừng trả lãi do không tìm thấy chị T, sau đó anh mới biết chị T bị Công an bắt giam. Tài liệu, chứng cứ do anh C cung cấp gồm có 01 Bản cam kết viết tay ngày 24/6/2022, có chữ ký của anh C, chị D, chị T và anh K cùng Bản sao kê giao dịch tài khoản số 1530166866996 của anh Trần Trung C tại Ngân hàng TMCP Q (MB) trong thời gian từ ngày 01/5/2022 đến ngày 28/02/2023.

Tuy nhiên, tại Biên bản lấy lời khai tại Trại tạm giam Công an tỉnh N (cũ) ngày 26/6/2024, chị Vương Thị T không thừa nhận việc cho vợ chồng anh C vay tiền mà cho rằng do vợ chồng anh C nợ tiền ngân hàng nên đã tìm đến chị thoả thuận chuyển nhượng cho chị T 02 thửa đất của vợ chồng anh C đang thế chấp ngân hàng với giá 6.000.000.000 đồng (sáu tỷ đồng) để lấy tiền trả nợ. Sau đó, hai bên cùng đến UBND xã H (thị trấn Y), huyện H, tỉnh Nam Định (cũ) làm thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 02 thửa đất theo quy định pháp luật. Chị T đã thanh toán xong số tiền 6.000.000.000 đồng cho vợ chồng anh C, nhưng do chưa có nhu cầu sử dụng nên chị để cho vợ chồng anh C mượn nhà đất sử dụng kinh doanh nhưng chỉ nói miệng. Nay chị không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của vợ chồng anh C, chị D. Còn nếu vợ chồng anh C, chị D có đủ tiền mua lại nhà đất theo giá thị trường thì chị ưu tiên cho vợ chồng anh C, chị D mua lai.

Xét thấy, việc anh C cho rằng vợ chồng anh ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất số 205 và 206 cho chị Vương Thị T chỉ để làm tin, đảm bảo cho khoản vay nợ tiền của chị T là không có căn cứ, bởi lẽ: ngoài lời trình bày nêu trên của anh C thì anh C không cung cấp được bất cứ văn bản, tài liệu nào thể hiện các bên có thoả thuận như trên; bên cạnh đó, lời trình bày của anh C cũng không được chị T công nhận.

Việc chị T thừa nhận tự viết Bản cam kết ngày 24/6/2022 có nội dung: “Do điều kiện kinh tế khó khăn anh C và chị D có làm thủ tục chuyển nhượng lại cho tôi 02 mảnh đất với tổng diện tích 02 sổ là 835m² (tám trăm ba mươi lăm mét vuông). Anh C và chị D đã nhận từ chị T tổng số tiền là 5.500.000.000 đồng (Năm tỷ năm trăm triệu đồng), lãi suất được tỉnh theo thời giá của Ngân hàng. Khi anh C, chị D đã phục hổi kinh tế và có nhu cầu lấy lại 02 mảnh đất trên, chị T có trách nhiệm làm thủ tục pháp lý trả lại chính chủ cho anh C và chị D. Trong quá trình còn giao dịch anh chị C, D không thực hiện đúng nghĩa vụ đóng lãi theo thỏa thuận này, chị T hoàn toàn có quyền xử lý tài sản là hai mảnh đất nêu trên để thu hồi vốn và lãi đã cho anh chị C, D vay”. Với nội dung thoả thuận nêu trên là chưa đủ cơ sở để khăng định giữa các bên có giao dịch vay tài sản vì ngay đầu nội dung bản cam kết đã khẳng định “Do điều kiện kinh tế khó khăn anh C và chị D có làm thủ tục chuyên nhượng lại cho tôi 02 mảnh đất với tổng diện tích 02 số là 835m² (tảm trăm ba mươi lăm mét vuông)… “. Vì vậy, việc anh C, chị D nhận tiền của chị T được xác định là do chuyển nhượng 02 thửa đất; văn bản trên cũng không thể hiện rõ các thoả thuận mang tính đặc trưng của loại hợp đồng vay tài sản thông thường theo quy định của pháp luật dân sự như thoả thuận về số tiền vay, mức lãi suất, thời hạn trả nợ… mà chỉ thể hiện quyền được chuộc lại tài sản đã bán (đã chuyển nhượng).

Ngoài ra, anh C còn trình bày, hàng tháng từ tháng 07/2022 đến tháng 02/2023, anh đều trả lãi cho chị T, nhưng không được chị T thừa nhận; bên cạnh đó, anh C chỉ cung cấp được bản sao kê tài khoản Ngân hàng MB có thể hiện nội dung anh đã trả lãi tháng 10 và tháng 11 năm 2022 cho chị T mỗi lần là 60.000.000 đồng nên việc anh C khai, hàng tháng từ tháng 07/2022 đến tháng 02/2023, anh trả lãi đều cho chị T là không chính xác. Hơn nữa, căn cứ Bản sao kê tài khoản số 1530166866666 của anh Trần Trung C tại Ngân hàng M1 trong khoảng thời gian từ ngày 16/7/2022 đến ngày 29/9/2022 (sau khi hai bên viết Bản cam kết ngày 24/6/2022) thì chị T đã chuyển tiền cho anh C 07 lần vào các ngày 16/7/2022, 19/7/2022, 20/7/2022, 11/8/2022, 29/8/2022, 14/9/2022 và 29/9/2022 với tổng số tiền là 256.500.000 đồng nhưng không ghi rõ lý do chuyển tiền và anh C đã chuyển tiền cho chị T 02 lần vào các ngày 05/12/2022, 06/02/2023 mỗi lần là 60.000.000 đồng và đều ghi nội dung trả tiền lãi tháng 10, tháng 11. Tuy nhiên, chị T không thừa nhận đã nhận tiền lãi của vợ chồng anh C mà xác định do anh C mượn tiền làm ăn và đã chuyển tiền trả nợ cho chị T, trong đó có 01 lần anh C trả 60.000.000 đồng trước khi chị T bị bắt giam (bắt ngày 03/01/2023), còn số tiền 60.000.000 đồng anh C chuyển ngày 06/02/2023 thì chị T đã bị bắt nên không biết. Do đó, cũng không có cơ sở xác định anh C, chị D đã trả tiền lãi cho chị T đối với số tiền này.

[2.1.3] Xét về hình thức các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 20/7/2022 giữa vợ chồng anh Trần Trung C, chị Lê Thị D và chị Vương Thị T thấy: Cả hai hợp đồng đều được lập thành văn bản, được chứng thực của 9 UBND xã H, huyện H, tỉnh Nam Định (cũ) theo đúng quy định của pháp luật; anh C, chị D và chị T đều công nhận đã trực tiếp đến UBND xã H để làm thủ tục ký hợp đồng nên về ý chí là tự nguyện.

Xét về nội dung: Tại thời điểm ký hợp đồng, cả hai thửa đất chuyển nhượng đều đã được cấp GCNQSDĐ đứng tên anh C, chị D là bên chuyển nhượng; mặc dù trước đó 02 thửa đất đã thế chấp tại V1 nhưng đã được xóa đăng ký thế chấp vào ngày 24/6/2022, không có tranh chấp với ai và không bị cơ quan có thầm quyền nào ngăn chặn giao dịch chuyển quyền nên có đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và các Điều 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tại văn bản ý kiến ngày 28/8/2024, UBND xã H (cũ) cũng khẳng định, khi làm thủ tục chứng thực hợp đồng đã kiểm tra đầy đủ hồ sơ, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, các bên đều có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và tự nguyện, không đưa ra điều kiện gì khi lập hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, xét về hình thức và nội dung của hai Hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất cùng ngày 20/7/2022 giữa anh Trần Trung C, chị Lê Thị D và chị Vương Thị T đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

Như vậy, có đủ cơ sở khẳng định: 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cùng ngày 20/7/2022 giữa anh Trần Trung C, chị Lê Thị D và chị Vương Thị T là hợp pháp theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015; không có căn cứ là giả tạo để che giấu giao dịch dân sự khác theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu tuyên bố 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cùng ngày 20/7/2022 giữa anh Trần Trung C, chị Lê Thị D và chị Vương Thị T vô hiệu do giả tạo là có cơ sở.

[2.2] Xét kháng cáo của nguyên đơn về yêu cầu hủy 02 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DD 771404 và số DD 771405 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N cấp cùng ngày 25/7/2022 mang tên bà Vương Thị T, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy: Như đã phân tích ở trên, do các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng ngày 20/7/2022 giữa anh C, chị D và chị T đối với thửa đất số 205 diện tích 195m² và thửa đất số 206 diện tích 644m², cùng tờ bản đồ số 16 xã H (cũ) không có căn cứ xác định là vô hiệu do giả tạo nên việc chị T căn cứ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực để đăng ký biến động quyền sử dụng đất và đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh N cấp các GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DD 771404 và số DD 771405 cùng ngày 25/7/2022 mang tên bà Vương Thị T là hợp pháp. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm đã không chấp nhận yêu cầu hủy các giấy chứng nhận đã cấp cho chị Vương Thị T theo yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở.

[2.3] Xét kháng cáo của nguyên đơn về yêu cầu khôi phục lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại các thửa đất số 205 và số 206, tờ bản đồ số 16 tại Xóm A, xã H, huyện H, tỉnh Nam Định (cũ) cho vợ chồng anh C, chị D. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy: Hiện tại các thửa đất số 205 và 206, tờ bản đồ số 16 tại xóm A, xã H (cũ) đã được cấp GCNQSDĐ đứng tên chị Vương Thị T, thuộc quyền quản lý, sử dụng của chị Vương Thị T nên việc nguyên đơn yêu cầu khôi phục lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại các thửa đất số 205 và số 206 nêu trên là không có căn cứ nên không được chấp nhận.

[2.4] Về chỉ phí tố tụng: Do yêu cầu của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; đo đạc đất và định giá tài sản là 5.808.000 đồng. Xác nhận anh Trần Trung C đã nộp tiền tạm ứng chi phí tố tụng và đã chi xong.

[2.5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch theo quy định của pháp luật.

[2.6] Từ những phân tích, nhận định nêu trên thấy: Tại phiên tòa phúc thẩm, anh Trần Trung C không xuất trình được tài liệu, chứng cứ mới có ý nghĩa chứng minh cho nội dung kháng cáo nên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm nêu trên theo đề nghị của đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Hà Nội.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.