Các Nghị Định Hướng Dẫn Luật Xây Dựng 2025: Những Điểm Mới Quan Trọng Áp Dụng Từ Ngày 01/07/2026

Mốc thời gian ngày 01/07/2026 đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực xây dựng tại Việt Nam khi Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15) chính thức có hiệu lực thi hành, thay thế cho Luật Xây dựng 2014 và các văn bản sửa đổi trước đây. Để bảo đảm tính đồng bộ và triển khai thông suốt, Chính phủ cùng Bộ Xây dựng đã đồng loạt ban hành hệ thống các Nghị định hướng dẫn thi hành có hiệu lực cùng thời điểm. Bài viết này sẽ tổng hợp chi tiết các Nghị định cốt lõi giúp các cá nhân, doanh nghiệp và chủ đầu tư nắm bắt kịp thời các quy định pháp lý mới.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP: Hướng dẫn chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng

Ban hành ngày 19/06/2026, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP thay thế hoàn toàn cho Nghị định 175/2024/NĐ-CP. Nghị định quy định chi tiết nhiều nội dung trọng yếu:

Trình tự đầu tư xây dựng và phân loại dự án: Cụ thể hóa các giai đoạn chuẩn bị, thực hiện và kết thúc xây dựng dự án; phân loại dự án theo mục đích, công năng phục vụ.

Cải cách thủ tục thẩm định: Quy định cụ thể về thẩm quyền, hồ sơ và quy trình thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (BCNCKT) của cơ quan chuyên môn về xây dựng, giúp tối ưu hóa thời gian chuẩn bị dự án cho chủ đầu tư.

Giấy phép xây dựng & Trật tự xây dựng: Chi tiết hóa điều kiện, thẩm quyền, hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng và phân cấp quản lý trật tự xây dựng.

Bắt buộc áp dụng BIM: Áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM) kể từ giai đoạn lập BCNCKT hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đối với các công trình mới từ cấp II trở lên.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP: Quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình

Ban hành ngày 15/06/2026, Nghị định số 207/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 06/2021/NĐ-CP:

Quy định đối với nhà ở riêng lẻ: Công trình nhà ở riêng lẻ dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250m² và chiều cao dưới 12m được chủ sở hữu tự tổ chức thực hiện thiết kế mà không bắt buộc thuê đơn vị tư vấn có chuyên môn. Tuy nhiên, công trình nhà ở từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên bắt buộc phải do tổ chức, cá nhân có chuyên môn thực hiện và phải tuân thủ nghiêm ngặt quy chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC).

Kiểm soát chất lượng & An toàn: Siết chặt trách nhiệm trực tiếp, toàn diện của nhà thầu thi công và đơn vị giám sát về chất lượng vật liệu, quy trình nghiệm thu, bàn giao và bảo trì công trình.

Chuyển đổi số hồ sơ: Cho phép lập và lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình dưới dạng điện tử.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP: Khung pháp lý mới về hợp đồng xây dựng

Ban hành ngày 15/06/2026, Nghị định số 210/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP:

Khống chế mức tạm ứng hợp đồng: Quy định mức tạm ứng hợp đồng không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng tại thời điểm giao kết.

Yêu cầu bảo lãnh tạm ứng: Hợp đồng có giá trị tạm ứng trên 1 tỷ đồng bắt buộc phải nộp bảo lãnh tạm ứng (miễn yêu cầu này đối với hợp đồng nhỏ hơn 1 tỷ đồng hoặc do cộng đồng dân cư tự thực hiện).

Cơ chế điều chỉnh hợp đồng: Quy định rõ cơ chế xử lý khi xảy ra biến động giá vật liệu bất thường vượt quá dự báo hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho cả chủ đầu tư và nhà thầu.

Nghị định 212/2026/NĐ-CP: Bãi bỏ chứng chỉ năng lực tổ chức & Số hóa dữ liệu

Ban hành ngày 17/06/2026, Nghị định số 212/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 111/2024/NĐ-CP:

Bãi bỏ Chứng chỉ năng lực tổ chức: Bãi bỏ hoàn toàn yêu cầu Chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng đối với tổ chức; thay vào đó, các tổ chức tự đăng ký tài khoản và công khai thông tin năng lực trên Cơ sở dữ liệu quốc gia tại địa chỉ https://csdlhdxd.gov.vn.

Cải cách chứng chỉ hành nghề (CCHN) cá nhân: Thu hẹp phạm vi cấp CCHN cá nhân xuống còn 04 lĩnh vực (khảo sát, lập quy hoạch đô thị & nông thôn, thiết kế, giám sát thi công); không còn cấp CCHN đối với lĩnh vực định giá và quản lý dự án. Đồng thời, bãi bỏ kỳ sát hạch cấp CCHN và giao thẩm quyền duy nhất cho UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc cấp chứng chỉ.

Hỗ trợ nhà thầu nước ngoài: Thời hạn giải quyết thủ tục cấp mới hoặc điều chỉnh Giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài rút ngắn xuống tối đa 06 ngày làm việc.

Nghị định 206/2026/NĐ-CP: Quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Ban hành ngày 15/06/2026, Nghị định số 206/2026/NĐ-CP thay thế Nghị định 10/2021/NĐ-CP:

Phân định rõ các khoản mục chi phí: Hướng dẫn chi tiết phương pháp xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư (bao gồm chi phí bồi thường tái định cư, chi phí xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn, chi phí khác và dự phòng).

Đẩy mạnh phân cấp: Tăng cường phân cấp, phân quyền và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư trong suốt quá trình quản lý chi phí dự án.

Các Nghị định hướng dẫn chuyên ngành khác

Nghị định 209/2026/NĐ-CP: Quy định chi tiết về quản lý vật liệu xây dựng, sản phẩm, cấu kiện và thiết bị sử dụng cho công trình (thay thế Nghị định 09/2021/NĐ-CP).

Nghị định 193/2026/NĐ-CP: Quy định chi tiết về quyết toán vốn đầu tư dự án.

Nghị định 220/2026/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung quy định về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Khuyến Nghị Cho Cá Nhân Và Doanh Nghiệp

Để tránh các rủi ro pháp lý và vận hành thông suốt khi quy định mới có hiệu lực:

Đối với người dân xây nhà ở riêng lẻ: Cần kiểm tra kỹ quy mô công trình (số tầng, chiều cao, diện tích sàn, số tầng hầm) để áp dụng đúng quy định về việc tự thiết kế hay phải thuê đơn vị tư vấn đủ năng lực chuyên môn.

Đối với doanh nghiệp xây dựng: Chủ động truy cập Hệ thống Cơ sở dữ liệu quốc gia (csdlhdxd.gov.vn) để đăng ký tài khoản và cập nhật minh bạch thông tin năng lực của tổ chức.

Nắm rõ quy định chuyển tiếp:

Các dự án và thiết kế xây dựng đã được phê duyệt trước ngày 01/07/2026 không phải phê duyệt lại; các công việc tiếp theo chưa thực hiện sẽ áp dụng theo Luật Xây dựng 2025.

Đối với hồ sơ thủ tục hành chính, nếu đã đủ điều kiện thẩm định trước ngày 01/07/2026 thì tiếp tục áp dụng quy định cũ; các hồ sơ chưa đủ điều kiện bắt buộc phải cập nhật theo quy định mới.

Hệ thống các Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 thể hiện tinh thần cải cách mạnh mẽ: đơn giản hóa thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện kinh doanh, đẩy mạnh phân cấp phân quyền và thúc đẩy chuyển đổi số toàn diện. Việc chủ động cập nhật các quy định này sẽ giúp các cá nhân, doanh nghiệp và chủ đầu tư tối ưu hóa quy trình triển khai và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý trong hoạt động xây dựng.

Nội dung cụ thể:

Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15): luat135-2025
Nghị định 217/2026/NĐ-CP: Hướng dẫn chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng: 217-ndcp.signed; pl217
Nghị định 207/2026/NĐ-CP: Quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình: 207-ndcp.signed
Nghị định 210/2026/NĐ-CP: Khung pháp lý mới về hợp đồng xây dựng: 210-ndcp.signed
Nghị định 212/2026/NĐ-CP: Bãi bỏ chứng chỉ năng lực tổ chức & Số hóa dữ liệu: 212-ndcp.signed; pl-212-ndcp
Nghị định 206/2026/NĐ-CP: Quản lý chi phí đầu tư xây dựng: 206-ndcp.signed
Nghị định 209/2026/NĐ-CP: Quy định chi tiết về quản lý vật liệu xây dựng, sản phẩm, cấu kiện và thiết bị sử dụng cho công trình (thay thế Nghị định 09/2021/NĐ-CP): 209-ndcp.signed
Nghị định 193/2026/NĐ-CP: Quy định chi tiết về quyết toán vốn đầu tư dự án: 193-ndcp.signed
Nghị định 220/2026/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung quy định về bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng: 220-ndcp.signed

Liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn đang cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Việt Nguyên ngay bây giờ để được tư vấn và giải quyết vướng mắc pháp lý liên quan đến kiện đòi tài sản một cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:

Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69