Quyết định số: 03/2020/DS-GĐT về tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

HỘI ĐỒNG THẨM PHÁN TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Quyết định số: 03/2020/DS-GĐT về tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 16/12/2014 có nội dung: Ông Hồ Văn H chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thành N, bà Lê Thị Kim L diện tích 1.207,6m2 đất thuộc thửa 96, tờ bản đồ số 12, xã LT, huyện NB, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 200.000.000 đồng; việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện, không có sự chứng kiến của Công chứng viên. Ông H xác định thật sự giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 3.200.000.000 đồng, nhưng ghi trong Hợp đồng là 200.000.000 đồng để được chịu thuế thấp. Ông N, bà L cho rằng giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên là 200.000.000 đồng đúng như Hợp đồng đã ký kết; tại Đơn đề nghị xem xét bản án của Tòa án theo thủ tục giám đốc thẩm ngày 03 tháng 5 năm 2017, của ông N, bà L tuy không nói rõ giá tiền chuyển nhượng đất là bao nhiêu, nhưng lại cho rằng: “đã giao đầy đủ số tiền chuyển nhượng cho nguyên đơn”; phương thức giao 03 lần, với tổng số tiền là 2.200.000.000 đồng. Như vậy, tại Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, ông N đã thừa nhận giá chuyển nhượng thửa đất nói trên ghi trong Hợp đồng 200.000.000 đồng là giả tạo; giữa ông H với ông N và bà L khai không thống nhất về giá chuyển nhượng.[2] Tại Biên bản định giá của Hội đồng định giá ngày 19/8/2015 xác định giá thị trường của phần đất tranh chấp là 2.500.000 đồng/m2, tổng giá trị khu đất là 1.207,6m2 x 2.500.000 đồng = 3.019.000.000 đồng. Như vậy, giá chuyển nhượng ghi trong Hợp đồng là 200.000.000 đồng cũng không phù hợp với giá thực tế trên thị trường.

[3] Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này…”; đồng thời khoản 1 Điều 410 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”. Từ những tình tiết tại đoạn [1] và [2] nói trên, có cơ sở xác định giá ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 16/12/2014 là giả tạo nhằm che giấu Hợp đồng giá cao hơn (để “chịu thuế thấp”). Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 402, khoản 5 Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những nội dung bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quá trình tranh tụng, các bên không thống nhất về giá chuyển nhượng thật là bao nhiêu, không xuất trình tài liệu chứng cứ xác định giá thật của hợp đồng chuyển nhượng, nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu toàn bộ.

[4] Về việc thanh toán tiền: Ông H cho rằng ông N và bà L chưa trả tiền chuyển nhượng đất nên đang giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình xét xử cấp sơ thẩm và phúc thẩm ông N, bà L khai đã trả cho ông H 200.000 đồng tại Phòng công chứng; ngoài lời khai, trong quá trình xét xử sơ thẩm, phúc thẩm ông N và bà L cũng không xuất trình chứng cứ chứng minh về việc đã thanh toán tiền chuyển nhượng đất. Tại Đơn đề nghị xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm, ông N, bà L lại cho rằng đã trả tiền cho ông H 03 lần, với tổng số tiền là 2.200.000.000 đồng vào các ngày 18, 22 và 23 tháng 12 năm 2014, có sự chứng kiến của bà Trần Võ Ngọc T – nhân viên quán cà phê CP. Như vậy, lời khai của ông N và bà L khai không thống nhất về số tiền đã trả và địa điểm, thời gian trả tiền.

[5] Quyết định giám đốc thẩm số 167/2018/DS-GĐT ngày 05/3/2018 của Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh căn cứ vào Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 7 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 để cho rằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/12/2014 giữa ông H với vợ chồng ông N, bà L đã có hiệu lực pháp luật; trường hợp ông N, bà L không chứng minh được đã trả đủ tiền hay chỉ chứng minh đã trả được một phần tiền cho ông H thì ông N, bà L tiếp tục trả tiền cho ông H; nhận định của Quyết định giám đốc thẩm như vậy là chưa phù hợp với những tình tiết khách quan của vụ án và áp dụng không đúng pháp luật như đã phân tích nêu trên. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng do bị đơn vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán làm cho Hợp đồng giữa các bên không còn khả năng thực hiện, từ đó chấp nhận yêu cầu hủy Hợp đồng của nguyên đơn là không chính xác. Trong trường hợp này, khi giải quyết lại vụ án, nếu không có chứng cứ nào khác, Tòa án cần tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/12/2014 giữa ông H với vợ chồng ông N, bà L vô hiệu như phân tích tại đoạn [3] nói trên và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu (nếu có yêu cầu) theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005.