Hủy án sơ thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do giả tạo:

Cần làm rõ nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền vay

1. Nội dung vụ án và diễn biến tranh chấp

Vụ án phát sinh từ tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là bà Đinh Thị S và bị đơn là ông Nguyễn Hoàng B, bà Nguyễn Thế Thị Mỹ D1.

Theo trình bày của nguyên đơn, vào đầu năm 2022, do có mối quan hệ quen biết và tin tưởng vợ chồng bà Nguyễn Thị D2, bà S đồng ý cho mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm tài sản bảo đảm cho khoản vay ngân hàng nhằm giải quyết khó khăn tài chính, nợ nần của vợ chồng bà D2.

Đến ngày 26/02/2024, do không am hiểu các quy định pháp luật và tin tưởng những người liên quan, bà S đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho vợ chồng ông B, bà D1 tại Văn phòng công chứng. Giá chuyển nhượng được ghi nhận trong hợp đồng là 2,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, bà S cho rằng giữa các bên không thực sự phát sinh quan hệ mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Việc ký kết hợp đồng chỉ nhằm tạo lập giao dịch chuyển nhượng trên giấy tờ để hợp thức hóa việc sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản vay ngân hàng.

Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động sang tên, ông B đã sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp ngân hàng vay số tiền 4,5 tỷ đồng, trong đó có 4 tỷ đồng được đưa cho vợ chồng bà D2.

Từ đó, nguyên đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng ngày 26/02/2024 là giao dịch dân sự giả tạo, được xác lập nhằm che giấu giao dịch vay tài sản. Do vậy, bà S khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, đồng thời hủy nội dung đăng ký biến động sang tên ông B, bà D1 để khôi phục quyền sử dụng đất cho mình.

2. Quan điểm và yêu cầu của bị đơn

Ở phía bị đơn, ông Nguyễn Hoàng B không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Theo trình bày của ông B, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên thực chất xuất phát từ quan hệ vay mượn tiền. Ông B cho rằng trong quá trình giao dịch, ông đã nhiều lần giao tiền cho bà S, với tổng số tiền vay mượn phát sinh lên đến 4,3 tỷ đồng.

Bị đơn cho rằng việc đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan trực tiếp đến khoản tiền đã giao cho phía nguyên đơn và những người có liên quan. Vì vậy, ông B chỉ đồng ý thực hiện thủ tục chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất khi nhận được đầy đủ số tiền 4,3 tỷ đồng từ bà S hoặc bà D2.

Như vậy, mặc dù các bên có sự thống nhất nhất định về việc hợp đồng chuyển nhượng không phản ánh đúng bản chất giao dịch thực tế, nhưng vẫn tồn tại tranh chấp về chủ thể có nghĩa vụ trả tiền, số tiền thực tế đã giao nhận và trách nhiệm hoàn trả khi giao dịch bị tuyên vô hiệu.

3. Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 462/2025/DS-ST ngày 27/09/2025, Tòa án nhân dân Khu vực 1, thành phố Đà Nẵng đã chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Theo đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên:

• • Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/02/2024 giữa bà Đinh Thị S và vợ chồng ông Nguyễn Hoàng B, bà Nguyễn Thế Thị Mỹ D1 vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.

• • Hủy nội dung chỉnh lý biến động đăng ký sang tên ông B, bà D1 trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• • Khôi phục quyền sử dụng đất cho bà Đinh Thị S.

Không đồng ý với phán quyết trên, ông B và bà D1 đã kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại vụ án.

4. Nhận định của Tòa án cấp phúc thẩm: Cấp sơ thẩm chưa giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu

Sau khi xem xét hồ sơ vụ án, các tài liệu, chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng nhận thấy việc giải quyết vụ án của cấp sơ thẩm còn tồn tại những thiếu sót nghiêm trọng về tố tụng và đánh giá chứng cứ.

4.1. Chưa xem xét, giải quyết yêu cầu về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu

Hội đồng xét xử nhận định, trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, ông B đã nhiều lần thể hiện quan điểm yêu cầu phía nguyên đơn hoặc bà D2 hoàn trả khoản tiền đã giao, với số tiền được xác định trong khoảng từ 4 tỷ đồng đến 4,3 tỷ đồng, trước khi thực hiện việc trả lại quyền sử dụng đất.

Đây là vấn đề có liên quan trực tiếp đến việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, đặc biệt là nghĩa vụ hoàn trả những gì các bên đã nhận theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ tập trung xem xét tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tuyên bố giao dịch vô hiệu, mà chưa hướng dẫn các bên thực hiện quyền yêu cầu, chưa xem xét đầy đủ nghĩa vụ hoàn trả tiền cũng như trách nhiệm của các chủ thể có liên quan.

Việc không làm rõ và giải quyết vấn đề này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, đồng thời khiến vụ án chưa được giải quyết một cách toàn diện, triệt để.

4.2. Chưa làm rõ bản chất giao dịch và dòng tiền thực tế giữa các bên

Một vấn đề quan trọng khác được Hội đồng xét xử phúc thẩm chỉ ra là cấp sơ thẩm chưa đánh giá đầy đủ bản chất các giao dịch thực tế giữa ông B, bà S và vợ chồng bà D2.

Các bên đều thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/02/2024 không phản ánh đúng bản chất của việc giao dịch, mà được xác lập nhằm che giấu quan hệ vay mượn tiền.

Tuy nhiên, để giải quyết toàn diện vụ án, Tòa án cần phải xác minh, làm rõ các vấn đề sau:

• • Dòng tiền thực tế giữa ông B, bà S và vợ chồng bà D2; thời điểm, phương thức và số tiền cụ thể đã giao nhận.

• • Chủ thể thực tế trực tiếp nhận tiền vay và chủ thể có nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền này.

• • Tổng số tiền vay thực tế, số tiền đã thanh toán (nếu có) và nghĩa vụ tài chính còn lại của từng bên.

• • Mối quan hệ giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giao dịch vay tài sản bị che giấu.

• • Trách nhiệm hoàn trả tài sản, tiền và các nghĩa vụ liên quan khi hợp đồng chuyển nhượng bị tuyên bố vô hiệu.

Việc chưa xác định rõ các tình tiết nêu trên khiến cấp sơ thẩm chưa có đủ cơ sở để giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

5. Phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm

Từ những thiếu sót trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, Hội đồng xét xử phúc thẩm xác định việc không xem xét, giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn, đồng thời làm cho việc giải quyết vụ án chưa bảo đảm tính toàn diện.

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng quyết định:

1. 1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn là ông Nguyễn Hoàng B và bà Nguyễn Thế Thị Mỹ D1.

1. 1. Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 462/2025/DS-ST ngày 27/09/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 1, thành phố Đà Nẵng.

1. 1. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân Khu vực 1, thành phố Đà Nẵng giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm, nhằm làm rõ bản chất các giao dịch, nghĩa vụ tài chính của các bên và giải quyết đầy đủ hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

1. 1. Bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được hoàn trả tiền tạm ứng án phí đã nộp.

6. Một số vấn đề pháp lý cần lưu ý từ vụ án

Vụ án là tình huống đáng chú ý trong thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có dấu hiệu giả tạo nhằm che giấu giao dịch vay tài sản.

Thứ nhất, cần phân biệt rõ giao dịch dân sự giả tạo và giao dịch dân sự bị che giấu. Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Do đó, việc xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không đồng nghĩa với việc các bên được miễn trừ toàn bộ nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ vay tài sản thực tế.

Thứ hai, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Bên có lỗi gây thiệt hại còn phải bồi thường theo quy định.

Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo, Tòa án không chỉ cần xem xét căn cứ tuyên bố giao dịch vô hiệu mà còn phải làm rõ hậu quả pháp lý của giao dịch, bao gồm nghĩa vụ hoàn trả tiền, tài sản và trách nhiệm của từng chủ thể liên quan.

Thứ ba, việc xác định đúng chủ thể có nghĩa vụ trả nợ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Trong trường hợp tiền được giao thông qua nhiều người hoặc người đứng tên trên hợp đồng không phải là người trực tiếp sử dụng tiền, Tòa án cần đánh giá toàn diện chứng cứ về việc giao nhận tiền, thỏa thuận vay, mục đích sử dụng tiền và mối quan hệ giữa các bên để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính.

Kết luận: Việc hủy án sơ thẩm trong vụ án này cho thấy yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo phải được đặt trong mối liên hệ với giao dịch bị che giấu và hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Tòa án cần xác định đầy đủ bản chất quan hệ pháp luật, chủ thể có nghĩa vụ và các khoản tiền thực tế đã giao nhận, bảo đảm giải quyết vụ án khách quan, toàn diện và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

Đọc, tải bản án: Bản án số 136/2026/DS-PT

Liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn đang cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Việt Nguyên ngay bây giờ để được tư vấn và giải quyết vướng mắc pháp lý  cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:

📞 Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69

📍 Trụ sở chính: Số 41 Cách Mạng Tháng Tám, phường Long Khánh, Tp. Đồng Nai.

📍 Chi nhánh: Số 23 Nguyễn Du, P. Trấn Biên, Tp. Đồng Nai.

📘 Facebook: Công ty Luật Việt Nguyên

🌐 web: https://luatsudongnai.org/

✉️ Email: luatsutrangiap@gmail.com | 💬 Zalo: 0937.67.69.69 – 0936.39.29.79

Việt Nguyên – Nơi công lý được hiện thực hóa bằng tâm huyết và tri thức!