NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

V/v Tranh chấp đòi tài sản; yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[1] Đơn kháng cáo của ông Đinh Văn H1 làm trong thời hạn luật định và phù hợp về hình thức nên đủ điều kiện để được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn vắng mặt nhưng có mặt những người đại diện theo ủy quyền; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng C (nay là Văn phòng C1) có người đại diện theo ủy quyền có đơn xin vắng mặt; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Đào Anh D vắng mặt không có lý do. Xét việc vắng mặt của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án, nên căn cứ vào Điều 294 và Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những đương sự nêu trên.

[3] Xét tư cách khởi kiện của nguyên đơn:

[3.1] Qua các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì có cơ sở xác định nhà đất tại địa chỉ số A đường L, Phường C, Quận E (cũ), nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là nhà đất số 175/10 Lê Hồng P) trước đây thuộc quyền sở hữu, sử dụng của cụ Trần Thị N3, được U (cũ), Thành phố Hồ Chí Minh công nhận tại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 190/2007/GCN ngày 11/4/2007. Trước đó, ngày 20/01/2006 cụ N3 đã lập di chúc để lại toàn bộ nhà đất trên cho ông Đinh Thanh N; di chúc của cụ N3 được Phòng Công chứng số 01 Thành phố C2 chứng nhận. Ngày 26/02/2013, cụ N3 qua đời. Đến ngày 21/4/2022, Chi nhánh văn phòng Đ thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H đã cập nhật thông tin thay đổi người sở hữu, sử dụng nhà đất nói trên cho ông Đinh Thanh N tại Mục IV Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nêu trên, cụ thể như sau: “Để thừa kế (theo di chúc) cho ông Đinh Thanh N, sinh năm 1979; Hộ chiếu số: 659390465, ngày cấp: 19/01/2021; nơi cấp: Hoa Kỳ; cư ngụ: Hoa Kỳ (ông Đinh Thanh N là người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được hưởng giả trị nhà ở, đất ở)”. Như vậy, ông Đinh Thanh N là người được quyền sở hữu giá trị căn nhà và giá trị quyền sử dụng đất gắn liền tại địa chỉ số A đường L nêu trên, theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hồ sơ gốc số 190/2007/GCN ngày 11/4/2007 do U (cũ), Thành phố Hồ Chí Minh cấp.

[3.2] Ngày 18/5/2022, ông Đinh Thanh N (do bà Đào Hà Mai L2 đại diện theo ủy quyền) ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 175/10 Lê Hồng P cho ông Đào Anh D, hợp đồng được Văn phòng C công chứng số 05067, Quyển số 05/2022 TP/CC-SCC/HĐGD. Do ông N chỉ được hưởng thừa kế bằng giá trị nên việc ông N chuyển nhượng nhà đất số 175/10 Lê Hồng P cho ông D là phù hợp pháp luật; về hình thức thì hợp đồng đã được công chứng theo đúng quy định nên phát sinh hiệu lực.

[3.3] Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2019, 2020 và 2022) quy định: “Trường hợp mua bản, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bản nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng… Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Quá trình Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án, ông D khẳng định ông đã trả đủ tiền mua nhà cho ông N. Như vậy, kể từ thời điểm hợp đồng nêu trên được công chứng và ông D đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà cho ông N thì ông D trở thành chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà đất số 175/10 Lê Hồng P; cũng có nghĩa là ông N không còn quyền gì đối với nhà đất số 175/10 Lê Hồng P nữa.

[3.4] Ngày 12/01/2023, ông Đinh Thanh N có đơn khởi kiện, đề nghị Tòa án buộc ông Đinh Văn H1 giao trả lại nhà đất số 175/10 Lê Hồng P cho ông. Lẽ ra, Tòa án cấp sơ thẩm không thụ lý đơn khởi kiện của ông N, đồng thời giải thích cho ông N, ông D biết quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình để thực hiện mới đúng. Tòa án cấp sơ thẩm vẫn chấp nhận tư cách khởi kiện của ông Đinh Thanh N, xác định ông Đỉnh Thanh N tham gia tố tụng với tư cách nguyên đơn, ông Đào Anh D tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là xác định sai tư cách tố tụng của đương sự, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tổ tụng.

[4] Quá trình Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án, ông H1 có các yêu cầu phản tố, trong đó có yêu cầu là nếu không hủy hợp đồng mua bán nhà giữa ông N và ông D thì đề nghị Tòa án buộc ông N phải bồi thường toàn bộ chi phí tôn tạo, sửa chữa nhà mà phía bị đơn đã thực hiện trong thời gian quản lý, sử dụng là 3.000.000.000 đồng. Xét ông H1 không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh chỉ phí xây dựng, sửa chữa, tôn tạo căn nhà; theo Biên bản thẩm định tại chỗ ngày 06/12/2024 thì hiện trạng căn nhà so với thông tin ghi trong “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” cấp năm 2007 thì chỉ có thay đổi ở phần sân thượng là dựng thêm một phần nhà bằng vật liệu nhôm kính, kích thước 2,8m x 03m, nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông H1 đòi nguyên đơn phải bồi thường số tiền 03 tỷ đồng là có căn cứ. Tuy nhiên, ông H1 đã ở trong căn nhà số 175/10 Lê Hồng P từ năm 1988; sau khi cụ N3 qua đời thì ông H1 chính là người quản lý, trông coi căn nhà. Như vậy, ông H1 đã có quá trình cư trú, quản lý, trông coi căn nhà trong suốt thời gian gần 40 năm, trong khi ông N hoàn toàn không có quá trình quản lý, trông coi căn nhà. Vì vậy, khi ông N được hưởng thừa kế theo di chúc đối với toàn bộ giá trị nhà đất thì cần thiết phải buộc ông N trích chia một phần giá trị nhà đất cho ông H1 để trả công quản lý, bảo quản di sản mới hợp lý và đảm bảo lẽ công bằng.

[5] Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông H1 trình bày thì từ trước thời điểm xảy ra tranh chấp cho đến hiện tại số người cư trú tại căn nhà số A L là 03 người, bao gồm: ông H1, vợ của ông H1 và con trai của vợ chồng ông H1; đồng thời cung cấp bản tự khai của những người này. Xét bản tự khai của bà Nguyễn Thị Thanh T1 và anh Nguyễn Thế Bảo L1 không được chính quyền địa phương nơi cư trú chứng thực nên chưa đủ căn cứ xác định bà Thanh T1 và anh Bảo L1 có thực tế cư trú tại căn nhà số A L hay không. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác minh làm rõ để đưa đầy đủ những người thực tế cư trú tại căn nhà số A L vào tham gia tố tụng là không đảm bảo quyền lợi của đương sự và có thể gây khó khăn cho việc thỉ hành án khi bản án có hiệu lực pháp luật.

[6] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án mà cấp phúc thẩm không bổ sung được và có vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, nên cần hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại. Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay, đại diện Viện Kiểm sát cấp phúc thẩm đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận. Quan điểm của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đề nghị không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm là không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không được chấp nhận.

[7] Về án phí: Ông Đinh Văn H1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Án phí sơ thẩm sẽ được tính toán lại khi Tòa án giải quyết lại vụ án.