NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

[1] Về quan hệ tranh chấp: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là có căn cứ và đúng pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của bị đơn bà K thì thấy rằng: Đơn kháng cáo của bị đơn thực hiện đúng về hình thức, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 271, Điều 272, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên đủ điều kiện để Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[3] Về nội dung kháng cáo của bị đơn thì thấy rằng:

[3.1.1] Ngày 22/5/2022 giữa bà Trịnh Thị N và bà K xác lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất khoảng 420m², mặc dù trong hợp đồng các bên không đề cập đến địa chi lô đất nhưng hai bên đều xác nhận tại thôn A, xã Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng (cũ). Giá thỏa thuận chuyển nhượng là 1.300.000.000đ, bà N đã đặt cọc cho bà K số tiền là 300.000.000₫, số tiền còn lại là 01 tỷ đồng, thời hạn đặt cọc là 180 ngày kể từ ngày 20/5/2022 đến ngày 20/11/2022. Bên A (bà K) nhận đủ tiền cọc sẽ cùng bên B (bà N) làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất bên B (bà N) phải giao đủ số tiền còn lại. Tuy nhiên, trong thời hạn thỏa thuận các bên không thực hiện được nội dung theo hợp đồng đặt cọc đề cập.

[3.1.2] Đồng thời, các bên đương sự đều thừa nhận tại thời điểm đặt cọc ngày 22/5/2022 thì thửa đất các bên đặt cọc trên chưa được cấp GCNQSDĐ cho bà K nên bà K không có quyền chuyển nhượng. Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, việc các bên thỏa thuận chuyển nhượng đối với thửa đất chưa đủ điều kiện pháp lý là vi phạm điều cấm của luật, làm cho giao dịch đặt cọc nhắm bảo đảm cho việc chuyển nhượng này không có hiệu lực theo quy định tại các Điều 117 và 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

[3.1.3] Đối với hợp đồng đặt cọc ngày 20/5/2023 do bị đơn xuất trình thì thể hiện đất các bên đặt cọc thuộc thửa 101, tờ bản đồ số 113, diện tích là 376m², kèm theo GCNQSDĐ sỐ VP 05817. Trong khi đó theo tài liệu do Chỉ nhánh Văn phòng Đ cung cấp cho Tòa án thể hiện ngày 21/02/2024 phần diện tích đất trên mới được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh L cấp GCNQSDĐ cho bà K. Hơn nữa, tại Điều 3 của hợp đồng này thể hiện Khi thủ tục công chứng hoàn tất bên B (bà N) phải giao đủ số tiền còn lại cho bên A (bà K), trong thời hạn thỏa thuận các bên không thực hiện được nội dung theo hợp đồng đặt cọc đề cập.

[3.1.4] Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong vụ án, bà N đã giao cho bà K số tiền 300.000.000đ. Do đó, việc buộc bị đơn hoàn trả lại khoản tiền này cho nguyên đơn là phù hợp với quy định pháp luật. Xét thấy, cả hai bên đều nhận thức rõ tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng vẫn tự nguyện giao kết hợp đồng, nên lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu thuộc về cả hai bên, không có căn cứ xác định bên nào có lỗi hoàn toàn để làm phát sinh trách nhiệm dân sự khác ngoài nghĩa vụ hoàn trả.

[3.1.5] Đối với nội dung bị đơn cho rằng nguyên đơn là bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng nên phải chịu mất cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, xét thấy tại thời điểm giao kết, thửa đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo khoản 1 Điều 168 và điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, nên giao dịch liên quan vô hiệu theo các Điều 117, 123 Bộ luật Dân sự.

[3.1.6] Đối với việc bị đơn cho rằng nguyên đơn đã đồng ý mất tiền cọc, bị đơn không xuất trình được tài liệu, chứng cứ hợp pháp chứng minh cho nội dung này theo quy định tại Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, trong khi nguyên đơn không thừa nhận, nên không có căn cứ để xem xét.

[3.1.7] Mặt khác, sau khi được cấp GCNQSDĐ vào ngày 21/02/2024, bị đơn không tiếp tục thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng với nguyên đơn mà chuyển nhượng thửa đất cho người thứ ba, làm cho mục đích của hợp đồng đặt cọc không thể đạt được. Hành vi này xác định việc chấm dứt hiệu lực giao dịch và xử lý hậu quả theo hướng hoàn trả tài sản đã nhận.

[4] Từ những nhận định và phân tích trên không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà K, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm như để nghị của Đại diện viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng là có căn cứ.

[5] Về chi phí giám định: Bị đơn bà K phải chịu 7.800.000₫ (Bà K đã nộp đủ và đã được quyết toán xong).

[6] Về án phí: Bị đơn bà K phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thầm theo quy định của pháp luật.

Đọc, tải bản án: 453-2026-DS-PT_Tranh-chap-dat-coc

Liên hệ ngay với chúng tôi nếu bạn đang cần hỗ trợ pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật Việt Nguyên ngay bây giờ để được tư vấn và giải quyết vướng mắc pháp lý cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và cung cấp cho bạn những giải pháp, pháp lý tốt nhất để đảm bảo quyền lợi của bạn.

Kết nối với Việt Nguyên – An tâm vững bước
Liên hệ ngay để được tư vấn 1:1 cùng chuyên gia:

Hotline: 0936.39.29.79 – 0937.67.69.69